合肥片区更新“肥瘦搭配” 助推城市高质量发展

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中安在线、中安新闻客户端讯为破解老城区旧改项目自身资金难以平衡的难题，合肥市以2.4平方公里的包河区卫岗王卫片区为试点，建立存量资源统筹协调机制，将公共服务设施配套承载力与片区开发强度进行匹配，对收益率高低不同的项目进行“肥瘦搭配”，反哺片区内安置房、学校、党群中心等公益性项目建设。相关做法被国家住房和城乡建设部列入《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）》，向全国进行复制推广。

2022年，合肥市印发《合肥市城市更新工作暂行办法》，确定“区域+专项”的城市更新方式，摸排二环内为数不多的集中连片城中村，并将群众反映强烈、搬迁改造意愿较强的包河区王卫片区等纳入城市更新首批试点区域。并成立合肥市城市更新工作领导小组，负责统筹编制全市城市更新行动计划及市级实施方案。城市更新项目的实施主体支持由国企承担，王卫片区更新项目，由包河区城市更新建设公司作为实施主体，负责投融资、建设开发、运营管理一体化市场运作。

城市更新坚持“拆留改”并举，综合采用拆除重建、整治提升和保留保护等方式，有效改善区域人居环境和城市品质。一方面，对王卫片区内年代久远、老旧杂乱的上下卫、吴夹衖等城中村区域实施征迁；另一方面，针对片区公共服务设施短板，更新方案中明确规划，未来同步新增中学1所、小学1所、幼儿园3所，绿地公园1.39万平方米，街道卫生中心1个、党群中心1个，新建拓宽道路9条、新增停车位2000个。预计整个项目将于2026年完成片区搬迁补偿、经营性新建和安置房建设工作，安置周期较传统开发缩短2年左右。

传统城市改造项目难以做到收支平衡。合肥市通过“肥”（安置房建设、公共服务补短板工程等）“瘦”（经营性地块出让等）搭配，以组合方式出让，有效实现从“土地收入平衡”到“市场化经营平衡”的转变。

通过梳理王卫片区土地情况，更新后预计可释放土地约685亩，其中经营性用地261亩（住宅用地64亩，商住用地197亩）、占比38%，安置用地236亩、占比35%，其他公共服务用地188亩、占比27%。依据单元规划，将片区统一划分为13个地块，其中经营性地块8个，安置地块5个，计划分4批组合推出，变“分散供应”为“组合出让”，实施主体通过片区内经营性地块的开发收益以平衡在基础设施、公共服务、安置房建设等方面的投入。

此外，合肥市创新城市更新投融资模式，以多元投入保障城市更新。

申报城市更新专项贷。按照传统旧城改造模式测算，王卫片区项目资金缺口接近30亿元。通过打包项目，由包河区城市更新建设公司向国家开发银行申报60亿元城市更新专项贷款，不需抵押、期限长达20年、利率低至3.48%。

土地出让金返还。按照“市级政策支持，区级资金兜底”的原则，土地出让金市级返还94%，支持王卫片区城市更新改造项目，王卫片区第一批出让的地块，预计土地出让金返还8.4亿元左右。

项目开发利润滚动。将前期项目开发利润滚动投入后期项目持续开发，王卫片区第一、二批次组合出让累计可产生收入超过36亿元，占项目总投入比重超过八成（83%），极大保障了项目的顺利实施。同时，实施主体可通过开发的商业、停车场等项目，产生长期稳定现金流收益。通过打出一系列组合拳，解决了片区批量项目建设的资金来源，项目基本实现盈亏平衡，极大减轻了自有资金投入压力，有效降低政府负债率，规避政府隐性债务风险。（特约通讯员 张碧辉 记者 檀美玲）

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