合租房扰民治理期待破题 建议发展集中式租赁住房

问题

缺依据 取证难

多方监管乏力

对于相关部门的答复，投诉人虽心有不满，却又无可奈何。为何有关部门对合租房扰民问题的处理，让投诉人感到“没什么用”?记者采访了解到，缺少法规依据和调查取证难，是合租房扰民问题治理的最大障碍。

据了解，对住房租赁市场的管理，涉及多个部门。根据2020年5月青岛市住房和城乡建设局等多部门联合下发的《关于进一步促进住房租赁市场平稳健康有序发展的通知》(以下简称《通知》)，住建、网信、市场监管、公安、发改、金融监管等部门都要承担各自的管理职责。其中，住房城乡建设部门负责住房租赁市场管理、指导和监督工作;公安部门负责租赁住房治安管理，对租赁住房中的流动人口进行居住登记管理，涉及违反治安管理和犯罪的，依法查处。另外，《通知》要求各区(市)政府要切实履行住房租赁市场管理属地主体责任。要充分发挥街道(镇)和居委会(村)基层自治组织、物业服务企业的作用，强化基层网格化管理，推动住房租赁管理和服务工作重心下移，做好租赁矛盾纠纷常态化调处、化解工作。

在合租房扰民相关投诉中，反映较多的问题是合租人数太多涉嫌群租、噪声多、环境卫生差、安全隐患大等。

“群租和合租是不同的概念，群租属于违规行为。”市住房和城乡建设局一位工作人员告诉记者，区分群租和合租的关键是人均租住面积。我市有关《通知》规定，青岛人均租住建筑面积不得低于6平方米。原始设计为厨房、卫生间、阳台、地下储藏室、车库等非居住空间不得出租供人居住。“从我们处理投诉时进行的入户调查看，青岛大多数合租房的人均租住建筑面积都高于6平方米，属于正常的合租。对于群租行为，我们会依法查处，并要求出租人进行整改。”

令投诉人无奈的是，即使合租房在“硬件”方面符合了规定，但与合租形式伴生的扰民问题确实损害了他们的合法权益。据估算，我市开展合租业务的4万套房源中，有半数在房屋租赁企业手中，市住房和城乡建设局曾经要求房屋租赁企业提醒房客在租房期间不要发生扰民行为，但是效果十分有限。

一位知情人士告诉记者，之所以效果不大，有两个方面原因：一是我国对商品房租赁市场监管的主要依据是住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》，该《办法》虽然规定“承租人不得损害其他业主和使用人的合法权益”，却并未明确具体标准和处罚措施，可操作性不强;二是近几年青岛房屋租赁市场的行情走低，房屋租赁企业承担了巨大的运营压力，使其对房客更加“宽容”。

另外，关于合租房普遍存在的噪声问题，也难以界定。根据《治安管理处罚法》，生活噪声问题由公安机关管辖。违反关于社会生活噪声污染防治的法律规定，制造噪声干扰他人正常生活的，处警告;警告后不改正的，处200元以上500元以下罚款。然而现实情况是，由于取证困难，公安机关在处理生活噪声扰民纠纷时多以调解为主。

“根据有关要求，公安机关对制造生活噪声的行为进行查处时，需要通过第三方鉴定，确认声音达到了噪声的标准。在合租房扰民纠纷中，噪声出现的时间不确定，持续时长也不确定，难以进行专业的噪声鉴定。”市公安局一位工作人员告诉记者，由于取证困难，公安机关很难对制造噪声干扰他人日常生活的行为进行认定和处罚。

面对合租房扰民的烦心事，街道和社区也是市民寻求帮助的渠道。但一位街道工作人员告诉记者，街道和社区没有有效抓手进行管理，只能要求物业企业进行处理。由于投诉人和被投诉人住在同一小区，都接受物业公司服务，物业公司处理此类问题时态度并不积极，往往是“走过场”。

建议

多部门联动专项治理

发展集中式租赁住房

“最近几年，合租房房源明显增多，这与庞大的市场需求是分不开的。面对合租房扰民问题，应该切实加强部门联动，强化治理效果。”市政协委员刘大龙长期关注房屋租赁市场发展，他认为，尽管我市有关政策已经对涉及租赁住房管理的部门的职责进行了界定，但在合租房扰民这一细分领域，规定还不具体，不具备可执行性。鉴于合租房扰民问题频发，他建议联合住建、公安、街道、物业、房屋租赁企业等多方力量，建立快速反应机制，合力治理合租房扰民行为。

“多方联合行动可以避免部门单一行动的束缚，提高治理效果。在治理过程中，相关部门应该念好‘快字诀’，在问题发生的初期就要迅速介入，力求将问题消灭在萌芽状态，避免小病拖大，大病拖重，激化邻里矛盾。”刘大龙表示，作为最贴近居民的机构，物业服务企业在治理合租房扰民中应该发挥重要的作用。住建部门应该通过合理的政策，调动物业服务企业参与合租房扰民治理的积极性，引导物业服务企业加强巡查，及时上报合租房扰民线索，并与街道、社区、公安机关一同做好问题调解。房屋租赁企业也应该加强自身管理，通过多种手段规范房客行为，减少扰民行为的发生。

中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林认为，有效治理合租房扰民问题需要采用疏堵结合的方式。所谓“堵”，就是要加强部门监管，提高房客自觉;所谓“疏”，则是要大力发展集中式租赁住房，引导部分有合租需求的房客离开普通居民小区，到集中建设改造的租赁住房中居住，彻底避免合租房扰民问题。

“不久前，住建部发布了集中式租赁住房建设适用标准。‘标准’将集中式租赁住房分为宿舍型和住宅型，并将旅馆的标准纳入宿舍型租赁住房中，为商业性建筑或者工业型建筑改造单身公寓打通了路径。青岛市区有很多存量建筑没有得到有效利用，有关部门可以利用这些建筑打造宿舍型租赁住房，吸引青年人入住。”穆林表示。

青岛市房地产协会住房租赁专委会主任殷方杰赞同穆林大力发展集中式租赁住房的观点。“近年来，看好合租需求，岛城一些企业自主投资建设、改造了一些青年公寓。这些房源虽然面积不大，位置却很优越，设施也很齐全，很受青年人欢迎。”殷方杰表示，为了更好地服务青年群体，建议有关部门推出优惠政策，引导社会资本参与集中式租赁住房建设、改造和运营，扩大集中式租赁住房公寓供给量。

(本版文/图 邱 正)

关键词： 扰民治理 集中式租赁住房 监管乏力