出现问题没人管也管不好 老旧小区物业管理难题如何解决？

物业公司

物业费难收“入不敷出”不好管

对于小区居民的吐槽，物业公司也有苦衷。

北京市某物业公司负责人告诉记者，许多老旧小区刚建时是没有物业的，也没有物业费一说，因此在物业公司进驻小区需要收取物业费时，很多居民不愿意交。

“有些业主认为物业就是看个门、扫扫地，还有些业主认为只要不收费用，怎么管理无所谓。”该负责人说，老旧小区本就因基础设施不完善等容易出问题，平时需要维修花钱的地方很多，有时候还有孤寡老人需要照顾，即使全额收完物业费还不一定能保持运转，更别提盈利了。

该负责人提到，很多老旧小区的居民缺乏服务交费观念，这让部分小区物业管理工作难以持续，“别说提高物业费了，当下的物业费都收不齐，这样一来又会影响物业服务的质量”。

据天津市某街道办物管科工作人员介绍，很多老旧小区目前缺乏维修基金，政府拨款又迟迟下不来，因为缺乏资金，很多物业公司不愿意来、已有的物业公司换不掉，而现有的物业公司服务也因此存在管理能力不足、服务意识和水平差的问题，居民认为自己的需求没有得到满足，更不愿意交纳物业费，于是形成恶性循环。

“在实际工作中，还存在权属确定困难的问题。”上述工作人员说，以窨井盖为例，道路上的窨井盖出了问题很容易找到负责单位去管理，但老旧小区窨井盖出问题时，找不到对此负责的相关部门，市政维修资金项目中也找不到这一项。居民最先想到和最后能找的只有物业，但物业既没钱又没专业队伍，有时候物业或者居委会能自己帮着解决问题，有些时候就只能放任不管。

专家建议

短期内可由政府提供专项补助

为解决老旧小区物业管理难题，目前多地因地制宜，探索出一些老旧小区物业管理模式。

北京市朝阳区探索“国企兜底、先尝后买”新模式：由政府牵头成立国有物业服务企业承担老旧小区物业“兜底”服务，以党建引领物业，采用“先尝后买”模式，逐渐实现老旧小区物业管理转型。

牛王庙南院小区位于北京市朝阳区左家庄街道顺源里社区，是20世纪70年代建成的老旧居民小区，是纯公房小区的代表。如今，该小区已经形成“政府兜底公共服务、专业服务先尝后买、物业经费四方共筹”的物业管理模式，居民物业费低，对物业服务的满意率高，物业费收交率达85%，走出了售后公房小区物业管理的“牛王庙模式”。

天津则致力于打造智慧低碳社区商业模式，向老旧小区居民宣传物业进驻优势，提升居民的交费意愿;对于物业公司则实行末位淘汰制，定期更换居民满意度不高的物业公司。

据天津市南开区学府街道公共管理办公室主任张伟介绍，针对老旧小区物业管理资金缺乏的情况，街道通过社区消费的升级运营，如提供家政、维修等方式平衡物业管理方收支;同时提供可提供的资源，如将公共建筑屋顶进行屋顶光伏发电等方式获取低碳节能服务收益，最终实现盈亏互补、开放共赢。

记者近日来到天津市南开区龙兴里小区，看到小区门口24小时都有保安值守，安保设施完善，居民楼防盗门均可安全使用，停车位充足，车辆有序摆放，住宅墙面无明显墙体脱落，小区路面和楼道干净整洁，还有楼房加装了电梯。如果不是询问居民，很难想到这是1990年建成的老小区。

“住在这里感觉挺好，有什么事反映到物业那里基本也都能解决，物业对居民生活也比较上心。”正在小区内健身场所锻炼的老年人说。

近日，住建部等三部门发布《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》，提出居民就结合改造工作同步完善小区长效管理机制形成共识的，方可纳入改造计划。居民对改造后的物业管理模式、交纳必要的物业服务费用等，集体协商形成共识并书面(线上)确认的，方可开工改造。

多位受访的物业企业及部分街道负责人认为，老旧小区的改造和维护都需要投入大量经费，短期内政府可以提供一些专项补助;但长期看，还需居民提高对物业服务价值的认识，通过依法、公开、居民协商的方式合理提高物业费，并督促物业公司提升服务水平。

“政府部门可以对物业公司起到监督和促进作用，同时由社区、街道等在物业公司和老旧小区之间进行居中协调、沟通，实现老旧小区‘三基本’服务，即基本保洁、基本绿化、基本养护。同时实行奖补机制，促使物业管理的长期良性运行。”华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法说。

北京瀛和律师事务所物业管理法律事务部主任赵中华则建议，原产权单位在引入物业公司时，可以在协议中设定协助物业公司与业主建立良性关系的条款;可以在前几年提供一定的物业费补贴，也可以提供小区附属设施改造的资金。

他举例称，可由原产权单位与物业公司签订“三供一业”协议，约定前3年的物业费、停车费按照梯度补给物业公司，在业主认可物业公司后，物业公司可与业主另签合同。这种举措能在一定程度上缓解老旧小区物业管理矛盾。(见习记者 张守坤 记者　　 陈 磊)

关键词： 老旧小区 物业管理 服务短板