如果安置房有了“身份证”，0.9万/㎡你会买吗？

2021年，西安三次集中供地，总共成交土地823万㎡，成交金额543亿元。

但是，三次集中供地中存在多宗安置用地、城改用地，其中安置用地占比总成交41%，其次为勾地和城改，分别占比32%、17%，这意味着政府将鼓励开发商参与城市更新领域。

其一，安置房用地成交：摘地面积3479亩，建筑面积644万㎡，安置房建面占比41%。其中，主城区成交1564亩，成交建面285万㎡，安置房建面占比44%；西咸新区1915亩，成交建面359万㎡，安置房建面占比56%。

其二，城改项目用地成交：摘地面积712亩，建筑面积203万㎡，城改建面占比13%。其中，主城区712亩，成交建面203万㎡，城改项目建面占比100%；西咸新区，无城改项目用地成交。

这是近年来西安首次出现政策性用地占比如此之高，这其实反映了市场未来走势，商品房安置用地或许是解决高房价的又一个手段！

2022年的西安市场，刚需已经难有落脚之地，当我们眼睁睁看着西安各大区域一次次提高购房门槛，无数人只能望房兴叹！

如果以“居住”为要求，我们可以把房子分为多种类型，例如：商品住宅、经适房、微利房、安居房、解困房、房改房、集资房、平价房、安置房等，除了商品住宅外，保障房概念很多，诉求就一个，价格尽量要低，这是国家为了帮助底层群体而打造的一大批“特殊供房”。

但这些“特殊供房”，处境却十分尴尬：一方面是，大部分急需购房的群体，满足不了贫困线指标，只能被迫选择商品住宅；另一方面是，有一部分房子变成了灰色地带，充满了套利空间，例如经适房，导致争议不断。但有一种“特殊商品房”十分有意思，那就是安置房。

为什么说“安置房”十分有意思？安置房可以说是最符合“房住不炒”精神的房子，以西安为例，安置房的价格是商品房价格的30-50%，但因为产权证复杂、居住环境差异很大、增值功能欠佳等原因，安置房罕有炒作空间。

但我们也要看到一点，随着越来越多的商品房用地用来安置，而且限制安置房价格，一个隐蔽的商品房市场已经出现，一批“特殊商品房”诞生。

2018年12月13日，《西安市绕城高速公路以内集体土地上棚户区和村庄三年清零行动方案（2018-2020）》正式出台，一大批“特殊商品房”上市！

此前，安置房一直“身份不明”，有一些缺乏“身份证”，变成了“小产权”，三个特点十分明显：

其一，居住体验较差。安置房作为货币化安置政策下的产物，无法保障商品房的水准，因为开发商会在安置房上压缩成本，多设计一些高层、梯户比较高的产品，忽视品质的打造，所以居住舒适度几乎没有。

其二，质量良莠不齐。安置房除了居住体验差，还存在质量问题，不同房企开发安置房，品质也是良莠不齐，有些可以媲美商品房，而有些为了节约建房成本，从房屋地基、房屋主体、外立面等各个方面压缩成本，居住寿命期较短。

其三，无法上市交易。安置房首先要面对的，就是不动产权证的问题，过去的农村集体土地房屋拆迁安置，多为回迁安置或异地安置，是划拨土地，因此办不了房产证，也被统称为小产权房，无法变现。

试想一下，随着西安“三年城改”计划推动，数量庞大的“特殊商品房”，逐步上市交易，会给楼市带来怎样的影响？

其实，很多城市已经有很多关于安置房的规定，来促进安置房上市交易。

如上海2011年颁布的《上海市动迁安置房管理办法》(以下简称 《办法》)明确规定，上海动迁安置房在取得房地产权证、被允许上市交易之前的3年内不得转让、抵押。深圳安置房本质上就是一套商品房，办理出不动产证后即可马上进行二手交易，没有限售3年的限制，但是购买者不能贷款。

还有，杭州和嘉兴安置房拿到房之后，由被征收人持有5年之后就可以办理不动产权证，合法入市交易。泰州海陵区、高港区、高新区，安置房上市交易以拆迁补偿安置协议满五年为期限，在取得不动产证后，即可上市交易。

但过去西安的房子产权太复杂了，小产权房+城改房（没产权证）+棚改房（没产权证）+城中村+部分军工单位房子，数量不仅庞大，而且没有办法统计，但却客观存在。西安的小产权房曾一度占比达到现有住房总量的30%（《华商报》、《国际在线》报道），如果不给转正，这几乎是一场灾难！

一个完善的住房市场应该是，既有满足中产家庭的高端住宅，也有满足刚需群体的普通住宅，以及满足中低收入家庭的共有产权房，如果安置房可以上市，其实就相当于公租房，满足低收入家庭需求。

这个时代要让人人都有房住，但不是让人人都有商品房住，底层的呼应是否能得到官方的安排？还是要看接下来的发展！

-- END --

关键词： 小产权房 商品住宅 西咸新区