曲江三期：数十万人“换房计划”的镇痛剂！|当前速读

目前，西安市场还没有曲江三期，但相信，未来曲江向南开发，三期建设或将彻底兑现！

2022年9月28日下午，长安区政府和曲江新区管委会联合举行西安杜陵遗址保护区及其南侧区域合作共建签约仪式，共建区处于曲江二期、西安少陵塬文旅融合创新示范园区之间。

(相关资料图)

据悉，曲江与长安的共建区面积规划用地10.53平方千米，3.5平方千米的面积属于杜陵文保区域范围，另外可建设区域面积为6.5平方千米。

地图制图/安家西安

请注意，打开地图一看就会发现，规划范围在曲江、航天、长安交汇之处，现有村镇包含简王井村、东伍村、南伍村、大府井村、三益村、甘寨村，这些村镇聚集在包茂高速以东。

近期，网传杜邑文化科技产业园规划确定，总体思路“举旗丝路、弘扬文化、科技赋能、创领未来”，一些效果图传出，引起了不小的话题，但西安市、曲江新区、长安区都尚未正式公布，具体消息还有待进一步确认。

虽然曲江三期的说法，还没有获得官方表述，但在楼市推广方面，现在大家已经渐有人知，可见市场的需求已经摆在眼前。

打开地图一看，我们就会发现，这个位置就在包茂高速以东，目前还是一片粗坯！

6.5平方公里，不到一万亩，这个区域的开发，对于曲江来说，究竟有什么价值？

其一，当前曲江主要是“共建开发”为主，通过收编周边土地资源，扩充曲江板块面积。曲江核心区的土地资源已经开发结束，现在北面联合雁塔，打造西安文化科教园，南边联合长安打造杜邑文化科技产业园。

其二，曲江的土地紧张，是西安“五区一港两基地”之中最严重的，地价也是最高的。目前曲江土地市场青黄不接，去年全市供应上万亩土地，曲江核心区是一块土地都没有成交（商务商业安置不算），如果快速启动，能够续写曲江IP。

简单来说，曲江新区的核心区土地资源已经供应结束，现在曲江三期如果不跟进，曲江的高能级家庭就会被吸食一空，当前在曲江市场内部换房，主要是高价换二手房，还买不到新小区、新产品、新服务。

现在来看，楼市处于横盘阶段，曲江想要快速启动三期，只做规划是远远不够的，还需要借助天时地利。

但这个区域的开发速度，除了取决于曲江的开发计划，还有赖于地铁15号线！

现在官方释放的信息之中，地铁15号线是西到鄠邑，东到东客站，穿越高新CID、大学城、航天城，串联起城南科技研发最精华的板块。

按照网传版地铁路线图，地铁15号线要穿过曲江三期所在位置，按照《关于西安市灞桥区BQ-16（高铁东城核心区）国土空间详细规划单元导则》所显示，地铁15号线却是从东南角位置进入东客站。

现在曲江人口稠密，土地资源紧张，二手房市场频频冲击3万/㎡。虽然，我们也很期待新片区打响之后，能够缓解曲江难题，但实际上是不可能的。

七普数据显示，曲江人口有40万，按照人均35㎡，总需求在1400万㎡；假设未来10年有2/5分流到曲江三期，也就是建筑面积560万㎡；如果按照容积率2.0来算，就需要280万㎡土地，也就四千多亩住宅用地，6.5平方公里土地必须一半是住宅，这就明显超过了规划40%住宅的限度。

当然，这还只是按照七普数据来看，如果后面人口增加，或者老小区换房需求更密集、更集中，可能数据会更大；当然，片区的限高、限容、限密要求更高，片区的承载容量也会更小。

所谓曲江三期绝对不是曲江未来人居的解药，最多算是镇痛剂，想要彻底解决，就必须继续扩充地盘！

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