突遇“滑铁卢”？西安二手房成交下滑19％！

9662套！这是西安交出的4月二手房成绩单。

相比3月的12151套，环比下滑了19.21%。

但如果把观察的时间轴拉长一些，很容易发现：即使是9662套，仍然是住建公布数据以来的成交次新高，仅次于今年3月！

(资料图片)

这是一个不争的事实。如果有朋友非要用“暴跌2成”来总结西安二手房行情的变化的，只能说大概、也许就是“杠精”了。

因为你要明确一点，4月二手房成交量缩减在各地是普遍情况，西安绝非个例！

根据诸葛找房数据显示，4月10城二手房成交总量，环比3月下降了9.34%。

包括北京、佛山、东莞、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门，其中8座城市4月二手房成交量都下滑了，而南京和苏州出现上涨的情况，主要是相较于其他城市，需求释放具有延后性，在2月小幅增长，3、4月份开始集中释放。

成交下降城市中，北京领跌，4月二手住宅成交12791套，环比下降25.68%，在经历了2-3月需求的集中释放后，4月开始显露不足，成交恢复至1.2万套左右的常态化水平；

杭州紧随其后，4月成交6227套，环比跌幅为25.57%；青岛4月成交5995套，环比下降11.79%，位居跌幅TOP3；深圳环比跌幅为6.14%…

如果从同比来看，重点10城二手住宅成交全部赶超去年同期。CRIC的数据也佐证了这一点，17个监测城市中，环比数据也几乎都在下滑！

会导致这样的行情，其实是因为更早的3月，几乎各地都遭遇了报复性的二手房行情，去年年底，由于众所周知的原因，大家都躺在家里，很多买房需求都被压抑到了年后，这才导致了3月二手房的火爆行情。

整体来看，一波需求释放以后，4月二手房成交量有回落，最主要的还是前期积压需求释放逐渐接近尾声，现在进入平缓释放期，属实正常！

所以，从全国二手房成交现象回到西安来看，4月成交的环比下滑来论定西安二手房行情遇冷，的确不够全面！但是，要明确的是，西安二手房依然有很大的压力。

诸葛找房数据显示，西安二手房挂牌量已逼近20万套！

我们在前期已经反复提到，春节前后这股市场热度延续至今，让“二手房小阳春”火得一塌糊涂。这股火热，是有其背后的深刻逻辑的，绝非偶然，而是必然！

二手房市场火热核心就在于，需求积压、置换需求、政策推动，再就是学区房。

其一、成交“火热”，是过年前后被压抑的购房需求释放缓冲期，再加上二手房成交量的网签数据会滞后一些，所以数据堆叠到一起，成交量自然“增多”！

其二、受到学区房需求拉升，有的为了孩子上学买学区房的、还有一部分是关注大户型有置换需求的改善群体，一些刚需客也开始看房，所以增加了市场的热度，二手房带看量与成交量明显上升。

其三、还是有部分购房者为了降利率成交了一批房源，而且比例还不低，造成了二手房小阳春的假象。

不过到底是以价换量的抛售潮更汹涌，还是置换改善房的概率更大，这个数据很难判断，只能说另一端新房市场的暂时温吞还是能部分反应问题的。

具体到当前的市场情况，大体我们整理了一下来和大家讨论：

首先，新房市场处于理性状态。

西安目前的新房市场整体比较健康，一些高性价比的楼盘依然会出现“千人熔断”的现象，一些中等性价比的楼盘进入顺销期，逐步去化；而一些低性价比的楼盘，出现了尴尬的滞销局面。

一个理性的市场就应该这样，要么是好价格，要么是好产品，市场都会认同；但浑水摸鱼的，把行情当本事的，是应该接受市场的毒打的！

其次，二手房市场开始进入“缓释”状态，但分化仍然存在！

在短时间内，西安二手房的分化现象仍会继续存在，但这种分化也许并不会存在太久，当热门板块的二手房涨到位后，非热门板块的二手房会实现跟涨，最终变成“以高楼面价新房作为价格标杆，以热门板块二手房价格补涨到位，最终所有板块二手房全面跟涨”的新局面。

基于此，对于想买二手房的朋友，我们的建议是：一是积极入市，二是不要追高，一定不要追高！争取在“拐点初期”的混沌状态下，尽可能实现自身利益的最大化。

原因有两个：一是西安二手房虽然有启动趋势，但毕竟存量还是特别大，挂牌已超19万套多，并没有到供不应求的地步。

二是大家一定一定不要误解高价盘和高价地的趋势，每次大家看到一个高价盘入市，或者一块高价地成交，总是会脑补“这是一种趋势”，今年房价2万、明年房价3万、后年房价4万....

但实际情况可能并不如此！无论是新盘还是二手，涨价是趋势，但并不是持续的趋势，它一旦到了一个高位上，就会震荡横盘，并维持较长一段时间，直到为下一次行情积蓄足够的力量。

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