5亿元起！未央路地铁口，法拍流拍！

关于未央路与凤城五路十字西北角原雅荷国际文化广场进行法拍的消息，地产房剑在今年2月底曾经推送过一篇文章，详见《雅荷凤五项目将被法拍！一个十字路口，三个……》。

最新消息：这个标的物的法拍，由于无人报名、无人出价而宣布流拍。

我们不妨分析一下流拍的原因，以及这几年地产企业在西安土地法拍市场上的成功者以及失意者。

(资料图片)

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1321.78万元/亩起

关于这个标的物的详细情况，在此不做过多介绍。

简单的信息就是：地块处于凤城五路与未央路交汇处西北角，分别为9.04亩、29.51亩，土地用途分别为住宅用地、综合用地，拿地时间为2010年，目前剩余产权年限分别为52年、32.92年。

评估机构给出的这两宗共计38.56亩的土地评估价为50968.05万元，此次法拍将会按照评估价作为拍卖起始价，折合1321.78万元/亩起。

这块地就是此前的雅荷国际文化广场项目用地，当年计划打造一个大型综合体。2014年举行了开工仪式，但之后由于开发资金链问题实际上并没有实质性开工，至今依然杂草丛生。反而是2015年左右，在手续不全的情况下违规销售，卖了几百套商铺。

阿里司法拍卖平台上的信息显示，该标的物拍卖时间为2023年3月27日10时，吸引了4275人次围观，但0人报名、无人出价而宣布流拍。

看到这组信息，实际上也就不难理解流拍的原因了。

原因一：当年违规销售的那部分历史遗留问题是否解决，很关键，并且该地块的所有人西安雅荷国际房地产开发有限公司还涉及一系列的法律纠纷，这些都是遗留问题。

原因二：地块以综合用地也就是商服、商务金融用地为主，本身的开发难度要远远大于纯住宅地块。

原因三：拍卖起始价是按照评估价，再加上欠费、税费等成本，即使按照起始价计算，也要远远高于1321.78万元/亩，并且后续过户还面临一系列的问题，1500万元/亩左右的价格，房企完全可以去拿净地，更简单。

因此，流拍也就不意外了。

按照以往，流拍之后，会降价进行二次拍卖，二次拍卖能否成功成交，后续继续关注。

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法拍市场，谁已成功、谁曾失意？

实际上，在前几年西安土地市场比较火爆，土地竞争激烈拿地难度较大的情况下，一些房企曾经将目光聚焦在法拍市场，通过法拍的方式曲线拿地。

回顾这几年房企在西安法拍市场拿地，可以说既有成功者，也有失意者。

成功者当属旭辉、东原、嘉信，失意者则是广西云星。

2019年4月份，已经闲置了10年的鲁能浐灞地块迎来二次司法拍卖。最终，经过110轮报价，这块地最终被旭辉以12.34亿元拍得！溢价率54.25%，折合地价893.8万元/亩。

这个项目，也就是2020年底入市销售的旭辉国宸府一期、二期，2021年单盘销售额29.1亿元，位居西安单盘销售额TOP10，也助力旭辉杀入当年西安房企销售额TOP15！

同样是在2019年，6月25日，东原地产通过司法拍卖竞得位于浐灞北翼未央湖板块63.53亩的住宅用地。该地块位于未央湖公园西侧，面积63.5262亩，用途住宅用地，起拍价/评估价2.35亿元，最终成交价4.82亿元，溢价率为105%，折合楼面地价7388元/㎡。

东原拍得的这块地，也就是东原印未央项目，产品为小高、叠拼，2021年上半年入市销售，2022年已经交房。

2021年9月初，西安美域置业有限公司以17%的溢价率通过法拍方式拿下了北二环内名京九合院的一宗14.92亩的土地，土地成本约2456.19万元/亩。这个项目，也就是目前在售的地建嘉信风华臻园，产品为毛坯高层，均价在1.75万元/㎡。

与旭辉、东原、嘉信在法拍市场拿地后项目顺利开发并且销售不错不同的是，广西云星就没那么幸运了。

2019年5月份，中国百强房企广西云星旗下的平台公司西安云星房地产开发有限公司通过小幅溢价法拍的方式，拍得西安高陵区一宗24.3747亩的土地地价为254.73万元/亩。

这个地价，其实在当时是比较诡异的，因为同一时间高陵公开市场地块拍出的地价在600万元/亩。

拍下这块24亩的小幅地块后，被看做是百强房企云星集团进入西安后的首个项目。

但是，拿地之后，就在云星按照流程开始为这块地的开发报批的时候，到西安市规划局高陵分局对接项目报建手续时，政府工作人员告知，标的物位于渭河生态区范围，禁止用于房地产开发。

随后，西安云星申请了仲裁。西安云星随后也注销，这也标志着百强房企广西云星在西安的首个项目就此告吹。

同时，这也为大牌地产企业在西安通过收购、司法拍卖的形式进行项目拓展给予了一定的警示，那就是在收购、竞拍项目之前，除了了解清楚标的物的遗留问题之外，必须得了解清楚城市规划、地块各方面的因素。

总之，法拍拿地要复杂很多。

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