天天热资讯！第四代住宅产品设计！在西安面临“无标准”探索……

进入后疫情时代，人们对于开放性设计的需求越来越高，集中表现在，对于院子的渴望爆发式增长！

(资料图片)

目前，人们对于“院子”的需求，已经不再局限于叠拼、洋房、小高层、高层之类，现在连普通小面积SOHO公寓、LOFT公寓、商业大平层都在探索这类设计，但现在西安住宅设计标准还是跟不上，严重限制了房企发挥。

当然，疫情推动住宅升级，不仅是这个阶段人们对于“院子”的渴望，还有类似于非典影响住宅需求改变，导致板式楼需求大量增加一样，人们对于住宅品质的需求，已经不再拘泥于装修，还要进行空间设计改造。

还有一点很重要，随着西安地价、房价变高，倒逼着开发商必须追求溢价率，但公摊面积却在变大！如果赠送面积变少，房子还没有实现快速增长，人们对于房子的获得感，就变得更低了。

在房价增长跟不上预期之际，为什么还要买房子？不就是为了换个场景更好的么！

目前，西安市场因为住宅设计标准修改，出现了不少楼市奇观，典型如“阳台”消失！

2019年西安市规划局发布的《城乡规划管理技术规定》明确要求：

建筑物（结构主体内、外）的阳台，露台、设备平台，按其结构外围水平面积计算全面积。新规定下，由以往阳台（无论封不封闭）均按全面积计算，转变为按照阳台形态分类计算。

2021年11月前后，西安市自然资源和规划局发布的试行文件（以下简称《技术规程》）发布，将这个要求再修改过来，提出了：

全封闭阳台按其外围水平投影面积计算全面积；未封闭阳台按其围护结构外围水平投影面积计算1/2面积。按1/2计算后的单套住宅阳台总面积占该套住宅套内建筑面积（不含阳台）比值超过6%的，超过部分按全面积计算。

看明白了没有？2019年消失的阳台重新回归，但要求是“单套住宅阳台总面积占该套住宅套内建筑面积（不含阳台）比值不超过6%”，这相当于给西安住宅阳台设置了天花板，当然，为什么这么设计，确实令人摸不着头脑。

这个问题读着比较绕，简单来说，就是你家的阳台面积不能超过总面积的6%，超过部分就要按照全面积计算，一百平米的房子阳台不能超过6㎡，如果宽是1.2米，长度还有多少！

当然，并不是所有的城市都像西安这般管控如此严格，也有一些城市懂得紧跟风尚，例如四川达州市。

参照2021年达州市发布的《达州市试点“第四代住宅”的规划 管理技术规定（暂行）》，这里面有几点值得注意：

这份文件值得参考的地方在于，从一开始就把项目定位改善型住宅，而且考虑了公共平台、私家小花园以及楼板处理，关于计容与否给出了比较清楚的答复，这等于给设计单位、开发商、购房者交了清单。

实际上，通过赠送的方式，虽然不可能降低房价，但在实际使用面积扩大的情况之下，实得面积的单价是降低的，而且还提升了建筑的使用场景以及居住舒适度，这也算是一种变相的惠民。

但参照西安市场的设计，以及“提升住宅品质”的若干规定来看，我们还有很长一段路要求！

目前，西安第四代住宅产品在不断变多，逐渐出现了百花齐放之态，这是好事情，但还远远不够！

如今，西安的第四代住宅，主要表现在“平层+露台”，均为改善项目，露台一般是错层实现，层高在6米左右，因此，在西安市场识别度较高，以下六个案例，仅做参考，并非市场全部案例。

目前，高新区案例有：高科云天、龙湖青云阙；国际港务区案例有：金地玖峯悦、华润润玺臺；航天城案例有：龙湖云河颂；西咸新区案例有：云和悦。

▲高科·云天-效果图

▲龙湖青云阙-效果图

▲金地·玖峯悦-效果图

▲润玺臺-效果图

▲龙湖云河颂-效果图

▲产发·云和悦-效果图

西安是一个文化名城，但并不是所有的区域都要“文化厚重”，例如明清风貌区、汉唐风貌区、风貌过渡区等等片区，这些具有很强历史文化标签感的区域，考虑一下大屋檐、实体墙设计，无可厚非。

但在灞河之畔、渭河之畔、沣河之畔、泾河之畔、浐河之畔，这些城市视觉廊道，又是城市天然风道的板块，如果不考虑全新的设计理念，还是采用大量的实体墙，或者是“伪公建化立面”设计，可以说得不偿失。

典型如国际港务区，在西安图景之中，并没有很强的历史文化标签感，而且紧邻浐灞泾渭，核心区限高70米，规划是清一色的小高层，这种产品很容易模式化，如果可以采用“第四代住宅”，就很能呼应“国际港”的定位。

在建筑设计方面，我们可以慢一拍，但不能永远慢，产品设计与成渝苏杭出现“代差”，对于普通购房者来说，也是一种“资产降级”！

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