政策松绑，能让陕西楼市回暖吗？

近日，一则“房贷年龄期限可延长至80岁”的新闻引发热议。其实从2022年开始，宁波、台州的部分银行已经将贷款人“年龄+贷款”年限的限制为调整至75岁。今年2月南宁的部分银行进一步将年龄期限调整至80岁。地方银行出台优化限贷政策，与国家层面的政策指引密不可分。

【资料图】

中央和地方激活房市政策频发，房地产市场有望复苏

2022年，央行分三次下调贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR和5年期LPR分别累计下降15个基点和35个基点。此外，央行提出差别化住房信贷政策进行的调整，是为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

表：2022年以来国家部分稳房市政策措施

从中央对房市的定调，到网上热议的“提前还贷潮”，再到各地持续落实“因城施策”，密集出台的优化限购、优化限售、发放购房补贴、调整公积金和限价、调整预售资金监管等一系列稳楼市政策措施，国内房地产市场普遍被看好，预计将从低谷逐渐回暖。

陕西房地产业发展的现状特征及后期走势如何？可以通过具有代表性的指标变化并与全国相比较加以判断：

陕西房市总体呈平稳发展态势，稍好于全国平均水平

从近15年（2008年-2022年）全国和陕西房地产市场的主要指标变化，陕西部分地市2022年以来出台的相关政策，以及陕西经济与房地产市场发展间的关系来看，陕西房地产业多年来保持着相对平稳健康的发展，对全省经济增长发挥着重要的作用。

陕西和全国房地产开发投资增速均呈波动式回落。15年来，陕西房地产开发投资大致经历了2008年-2011年由高位逐年回落，2012年-2015年增速由30%跳水式下降到不足3%，2016年-2020年增速相对温和的波动，以及2021年-2022年降至低负增长谷底等四个阶段。横向来看，15年间陕西增速有11年高于全国平均水平，2022年出现了负增长（增速为-4.2%），仍高于全国平均值5.8个百分点。

■ 全国及陕西房地产开发投资增速（%）

陕西和全国房地产市场在多数年份处于偏热区间。陕西房地产开发投资占生产总值比重在10.2%-16.8%，15年间房地产开发市场热度波动式上升，2021年和2022年在较大程度上受疫情影响有所回落。用房地产开发投资占生产总值比重作为房地产开发投资是否存在泡沫的衡量标准，比重在10%以内属合理范围，10%-15%泡沫预警，15%以上判定泡沫显现，我省只有2016年、2017年、2019年、2020年稍高出15%临界值。横向来看，15年间陕西房地产开发投资占生产总值比重有9年高于全国平均水平。

■ 全国及陕西房地产开发投资占生产总值比重（%）

陕西房地产业增加值占生产总值比重呈稳步上升。陕西房地产业增加值2022年为1617.94亿元，是2008年的8倍；占生产总值比重为4.9%，较2008年提高2.1个百分点。横向来看，2022年房地产业增加值占生产总值比重低于全国1.2个百分点，但与全国的差距再缩小。

■ 全国及陕西房地产业增加值占生产总值比重（%）

陕西商品房销售均价多年来均低于全国平均水平。陕西商品房销售均价2012年跃上5000元/平米,并将每平米5000多元的价格水平保持到2017年。2018年商品房销售均价追涨到超过8000元/平米，2019年逼近9000元/平米，2020年至今平稳增至9800元/平米左右。横向来看，陕西商品房销售均价常年低于全国平均水平，2022年全国均价有所回落使得陕西商品房销售均价稍高于全国均值。

注：商品房销售均价为商品房销售额与商品房销售面积的比。

■ 陕西和全国商品房销售均价及增速（元/平米，%）

陕西部分地市出台的稳房市政策效果已逐步显现。2022年以来，西安、咸阳、宝鸡等市也纷纷出台以“松绑”为主基调的稳房市政策措施，去年底到今年初西安二手房市场已经开始出现活跃迹象：2023年1月，西安市存量房（二手房）网签备案面积71.37万平方米，环比增长36%；其中，住宅网签备案面积51.10万平方米（5148套），环比增长3.4%。笔者从西安几家房屋中介了解到，近几个月新上房源显著增多，二手房带看量明显增加。房产中介人员称：由于民办义务教育学校转公办，新划分的学区房出售意向更强，甚至有看学区房当天就签订购房合同的案例。几位中介工作人员普遍对今年房地产市场企稳回升很有信心。

表：2022年以来陕西各地市部分稳房市政策措施

结语

按照2023年陕西生产总值增长5.5%左右来推算，预计今年房地产投资约增长1%，房地产投资修复将对经济增长形成正向带动作用。同时，从多年房地产业投资和生产总值数据趋势来看，陕西楼市与全国大势二者之间具有高度的相关性。

总的来说，目前政策已经释放出充足的利好，而政策能否有利的扭转市场预期，还有待时间检验。而当预期改变时，陕西楼市将随全国楼市一同回暖。

作者 | 田湉 | 陕西人

关键词： 商品房销售 房地产业 房地产开发投资