二手房价格的变化趋势是楼市销售回暖的风向标,尤其值得关注。
(资料图)
近期,西安市住房和城乡建设局公布了2023年1月二手房住宅网签情况。
数据显示,1月西安二手房网签备案面积71.37万㎡,环比增长35.99%;其中,住宅网签备案面积51.10万㎡(5148套),环比增长3.42%!
而这也同时意味着,自2022年10月起,西安二手房成交量连续4个月环比增长!
从全国来看,事实上多数城市二手房市场已有回暖迹象。
CRIC数据显示,重点监测的11个城市1月二手房成交规模预计达到360万㎡,同、环比分别下降21%和23%,但相较2022年2月春节月成交面积同比上涨29%。
从成交数据来看,1月青岛和东莞二手房成交量均实现同比正增,而成都、苏州、佛山、青岛、杭州、东莞、深圳等9个城市成交量均超过2022年春节月。
1月重点城市二手房带看量和网签规模均有不同幅度回升,同比降幅也明显小于新房,随着疫情放开后购房者对未来收入预期恢复信心,二手房市场或将率先由局部城市开始回暖!
具体回到西安来看。
根据国家统计局数据,西安二手房价格从2022年8月开始已经连跌5个月!
与此同时,最新数据显示(诸葛找房),西安二手房挂牌量达到了161995套,再次刷新了纪录,实际上从2022年11月起大约每月都有1万套的二手房挂牌出让。
从数据上看,西安有十几万套二手房,但是实际上,符合多数人需求的房源有多少呢?
据贝壳找房不完全统计,西安二手房已知楼龄约76849套。
5年以下次新房8865套,占比12%;5-10年楼龄27503套,占比36%;10-15年楼龄24645套,占比32%;15-20年楼龄11380套,占比15%;20年以上楼龄4456套,占比6%。
这也意味着,符合“房龄10年之内”、“近主城”、“品牌开发商”“好学区”等大部分购房者需求的二手房仅一半不到。
所以,西安高企的存量房数量纯属数据误读!市面上的活跃房源并没有这么多。
但不可忽视的是,西安存量房的情况正在从,“量涨价跌”向“量价双涨”悄然转变!
这一态势也得到了二手房门店一线工作人员的真实反馈:
这意味着什么?一个残酷的现实是:
其一、二手房回稳速度明显比新房要快,成交热度呈上升通道。
其二、从2022年11月19日最新的政策落地,西安的二手房率先回暖,或许只是一个开始!
其三、新房供应短暂性萎缩,购房者只能转头二手房市场。
据统计1月西安共推出2107套新房房源,均价约21625元/㎡,共有2058个意向登记,最终核验缩水3成!明显处于滞销。
可以肯定的是,根据市场反馈,多个先行指标明显回升,西安二手房市场露出回暖的迹象!
这里统计西安90天内成交量前20的小区,以供大家参考:
以这20个小区数据来看,共挂牌6037套房源,90天内共成交543套,基本都是2010年之后建成小区,覆盖区域多在未央、高新、雁塔、浐灞。
再次强调,不要用投资的心态总想着“你不买,我不买,明天还能降二百”,人家投资是技术活,有专业、有务实、有持续的修行,但即便这样,也不能保证所有人都赚钱。
所以,作为普通的购房者,不要去分析市场周期,不用了解供需关系,只要选好房子,买到,安心就好。
除此之外,要知道数据永远只是工具,只代表过去,不能预测未来。
比如说,挂牌时间长,很有可能业主不是真心想卖,或者觉得可以再等等;那个看似抄底的房源,户型差,还是顶层,你要不要?很多小区或者很多房源的价格看似不断下降,但是这些都不是最终的成交价格,业主很有可能坐地起价。
不管是研究二手房,还是真心实意就想买,大家在看数据的时候,一定要理性!
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