小户型越做越少？别怕！约100㎡主城还有这些楼盘可选

相信近两年，大家明显感觉到房子的起步面积都在涨。而且，这种新型供需关系正在主导市场并且愈发强势！

【资料图】

说实话，现如今约140㎡起步已经成为大部分新盘的选择，户型越做越大的趋势几乎不可逆，已经是一个不争的事实。

那目前西安市场的住宅成交结构是怎样的？还有哪些在售小户型且总价偏低的楼盘可以选择呢？

来自中指研究院全国30个代表城市住宅产品结构特征数据显示：

| 成交面积段，2022年市场主流需求仍聚焦在90-120㎡产品，代表城市90-120㎡住宅成交套数占比普遍在四成以上。

| 成交套数占比变化，和2022年1-11月相比，1-12月30个代表城市中有19个城市120㎡以上改善型产品成交套数占比提升。

与2021年全年相比，30个代表城市中，22个城市90㎡以下面积段产品成交套数占比下降，25个城市120㎡以上产品成交套数占比上升。

你可以明显感受得到：

2022年以来，刚需群体观望情绪较重，刚需产品整体表现明显走弱；而改善性群体购买力较高、购房需求仍在，叠加部分城市调控政策向改善需求倾斜，改善市场整体表现出较强韧性。

再从全国落回西安住宅市场成交结构来看：

| 面积段，成交主力为100-140㎡之间，占比49.2％：其中刚改主力在120-160㎡之间，占比42.8％，成交面积不断上移。

| 单价段：主力成交单价区间1.5-1.7万元/㎡，占比24.9％；其中1.5万/㎡以下的刚需产品显著减少，降幅高达17％：而2万/㎡+的改善产品占比上张9％，高单价项目占比稳步上升。

| 总价段：成交主力为200-300万之间，占比32.3％，200万以下占比下降12.7％，300万以上改善占比上涨5.9％。

梳理一下，不可否认的是：

西安刚需面积段，正在从80-100㎡，疯狂流向100-140㎡之间，刚改主力在120-160㎡之间。

也就是说，如果你是刚需，原本最少可以选择80㎡，现在可能要考虑100㎡了；如果你是刚改，现在可能要考虑140㎡了。

而且不能忽略的是，面积在涨的时候，房价也在同步上涨。

按照安居客西安1月新房均价约15915元/㎡，一套房子户型变大10-20㎡，总价贵了16-32个W！

最关键的是，站在刚需的视角，两三年的时间，想买的楼盘越来越远，首付门槛越来越高！

站在楼市角度来看，西安低价刚需项目逐渐淡出，高价改善项目市场份额逐步扩大。即便是偶有零星“老盘新推”，也无法阻挡市场的发展大势。

为什么要说市场是被发展大势推着走的？

因为以前，主力需求还是无房的居住票，选择上车，是从0到1的人群为主。

而现在，经历疫情和经济面的困顿，重创年轻人的就业和收入预期，居民部门的能加的杠杆自然移转到了改善人群，即主力需求变成了置换改善，是从1到2起步的人群为主。

供应方面，产品当然随之变化，房企的市场抉择愈发重改善、弱刚需，对房企而言，一来大户型总价高，首付多的客户更多回款相对较快，成本还低；二来好地段的大户型，偏改善偏豪宅的定位高同样好卖甚至更好卖。

还有一个核心原因，就是“高地价”，倒逼开发商只能做高端产品。

因为在楼面地价已经进入万元时代的背景之下，更高的楼面地价必然意味着更高的房价，更高的房价则只能依靠产品的高端化来支撑，此时开发商只能将户型面积越做越大。

一旦这种格局摆在5-10年时间的中长线里：

低预算的刚需购房者会被挤出到愈发远的城郊，很多新城沉寂是必然，而主城通勤的人没办法，被迫托底高价二手房或没投资价值的老破小。

改善人群会享受到居住品质提升，又得到投资增值红利，因为主城核心资产的价值凝聚。

房企只要高价拿主城的地，当然会越做越大，直到做到购买力上限。

基于此，这种新型的供需关系会在房企做市场研判时发挥作用，让户型持续变大，难以回头做小。

就整体来看，就西安今年在售和将售的，非远郊100㎡左右的起步户型，算上捂盘的老产品，寥寥不多。

根据最新统计，基本有20个楼盘在售，最低房价在1.2万/㎡，刚需、刚改可以重点关注（具体以楼盘动态销售信息为准）：

| 从户型来看，主要集中在44-188㎡以上，约100㎡以下产品有所供应，但绝对不占主流：

规划约100㎡米以下的户型，例如云溪东境、上河雲璟、陕建东元府、景祥君悦、中铁琉森水岸、忆江南、西安恒大养生谷、天丰国际、当代宏府MOMΛ、学府名邸等。

约143㎡以上产品，包括领航悦宸、臻园阳光、新兴熙园、远洋未央华府、老三届悦湖、隆源国际城C区等，想要户型面积大一点的刚需购房者可以重点关注。

| 从价格来看，均价1.3万/㎡左右，成为低价供应房源的主力价格区间：

1.3万/㎡左右的楼盘较多共9个，也是主城限购区域刚需市场的主力，例如领航悦宸、云溪东境、创新名城、上河雲璟、景祥君悦、元熙樾府、忆江南、当代宏府MOMΛ、隆源国际城C区。

而在1.3万/㎡以下的项目仅有臻园阳光、陕建东元府、天丰国际、远洋未央华府等，随着开发商成本越来越高，还有“老盘新推”变少，这一类项目逐渐变成了凤毛麟角。

除此之外，里面还有一些热门核心和次核心板块的小面积户型，有购房需求的朋友们可以重点考虑。

关键词： 楼面地价 可以选择 成交面积