550亩土地！高铁新城核芯区，再添“新看点”！

西安最让人意难平的板块是哪里？一千个读者，有一千个答案，在我们看来，不是西咸新区，更不是浐灞生态区，而是经开区高铁新城！

(资料图)

其一，经开区是经济第二强区。2021年经开区GDP突破千亿，在西安开发区中仅次于高新区，经济实力远超曲江新区、浐灞生态区、航天新城等。作为市府所在地的经开区，经开区拥有亚洲最大的高铁客运站，还有总部经济、醇熟商圈等，配套非常完善。

其二，高铁新城发展较为缓慢。2011年西安北客站开通，“高铁新城”概念就已经诞生了，2018年由未央区移交经开区，确定了高铁新城42平方公里范围，规模再次扩大，但直到目前，高铁新城规划图仍然未知，经开区并没有给高铁新城一张清晰的规划图。

2022年，经开区在沉默多年之后，终于发布了重磅规划，提出“四新战略”，明确未来的高铁新城将被打造为都市新中心；无独有偶，西安市发布《西安市国土空间总体规划（2021-2035年）草案 》，高铁新城被赋予重任，打造“站城一体化重点融合板块”。

2023年高铁新城下一步究竟怎么做？目前还缺乏明确的信息释放。但是，年初高铁新城的一部分动作，透露出哪些2023年高铁新城方向？

2023年1月3日，经开区高铁新城公示了JK-05-05-06、07过渡期地块详则，公示期限为7天。

本次公示涉及JK-05-05、JK-05-06两大地块单元，位于尚稷路以北、明光路以东、滨河大道以南，规划净用地36.65公顷（549.75 亩），涉及教育用地、居住用地、医疗用地、商业用地、城市公园用地等共计14宗。

按照官方公布信息如下：JK-05-05-01环卫用地，JK-05-05-02公园绿地，JK-05-05-03城市轨道交通用地，JK-05-05-04公共交通场站用地，JK-05-05-05公园绿地，JK-05-05-06幼儿园、卫生服务中心、社区服务站等混和用地，JK-05-05-08公园绿地，JK-05-05-09幼儿园用地，JK-05-05-10文化活动用地，JK-05-05-11公园绿地，JK-05-06-02中小学用地，JK-05-06-03为公园绿地。

除以上12宗用地外，本次公示还有2宗住宅用地，分别为：

地块一：宗地JK-05-05-07，二类城镇住宅用地，占地面积52.65亩，容积率2.5，绿地率35%，建筑密度不大于20%，建筑限高80米。

地块二：宗地JK-05-06-01，二类城镇住宅用地，占地面积36.75 亩，容积率2.2，绿地率35%，建筑密度不大于20%，建筑限高54米。

根据地块指标及所处位置，两宗地块交通位置优越，位于地铁14号线渭河南站地铁口，西侧为高铁新城首宗轨道交通混合用地，要求围绕TOD项目来开发，东侧是高尔夫球场，建成之后，或将是板块的开发新看点。

因此，两宗容积率分别为2.2、2.5的住宅用地，有可能打造改善偏高端的产品。

目前高铁新城，虽然规划图还没有发布，但发展方向已经十分清晰，优势十足，但缺点也很明显！

其一，地理位置难以复制。

高铁新城位于北三环与渭河之间，占据“亚洲第一”北客站，聚集三条地铁（地铁2号线、14号线、4号线）。此外，高铁新城北邻长约10多公里的渭河景观带，还有约1500亩西安湖、约200亩紫薇湖、约440亩文景山公园等，生态资源丰富，这样的地理位置目前在西安绕城之外，都位列前排。

其二，历史遗留难以解决。

高铁新城早期发展，大多为未央区草滩片区，在无法改变土地性质的情况下，很多都是住宅和轻工业用地混杂在一起，因此多为混居社区。高铁新城东西狭长，与浐灞的南北狭长极为相似，开发难度很大，无法兼顾首尾，只能选择核心地段突破。

我们可以看到，高铁新城近期土地成交和2023年的新增供应，都在高铁新城中心位置。无论以前发展如何，高铁新城下一步的规划已经非常清晰，就是《西安市国土空间总体规划（2021-2035年）》里提出的：全面采用 “以公共交通为导向（TOD）”的城市开发模式。

但是，成都2021年3月发布“十四五”首份TOD规划——《成都市轨道交通TOD综合开发战略规划》，2022年杭州市批复《杭州市轨道交通TOD综合利用专项规划》，西安至今还没有任何规划，仅有高铁新城第一宗轨道交通混合用地（JK1-4-259-10）成交，算是拉开了西安TOD开发的序幕。

那么，没有图纸标注，没有规划概括，我们是不是还要继续盲人摸象，走一步看一步？

关键词： 总体规划 建筑密度 住宅用地