刚刚,广州公共资源交易中心挂出一宗巨无霸宅地!
堪称是科学城版本的兰亭盛荟,而且起拍价只需要5777元/平!
(相关资料图)
地块位于云埔街开创大道以西、广深高速两侧,总用地面积18.88万平,总建筑面积(住宅+商业)约50万平。
这个巨无霸项目一共被分为5宗小地块,2宗宅地被高速切割开,分为南北两块,住宅总建面约38.66万平。
商业/写字楼地块同样被分为南北两块,总建面约11.4万平。
项目北面配有一个小学用地,班级规模原则上不少于24班。
地块起拍价约28.9亿元,上限价33.3亿元,折合起拍楼面价约5777元/㎡。
对比一下,去年保利在科学城东拿下的地块,也就是如今的保利锦上,成交楼面价约1.6万/㎡。
一来一回,地块起拍价就从1.6万直接砍到了1/3,难不成这又是一宗可以躺着数钱的地块?
非也,这块地有几个硬伤。
首先,这块地最大特点是,被高速包围。
可以看看航拍图,高速直接在项目脸上。这也是为什么他有可能是科学城版本的兰亭盛荟。
其它盘是地铁上盖,TOD项目;这块地是“高速上盖”,改名叫EOD(Expressway-oriented Development)。
这块地指标和位置都还行,别的都好说,就是噪音无法避免,对于神经敏感的人来说,就是折磨。
而且,由于被高速包围,虽然地块容积率不高,但也很难把产品往改善上做,但离地铁又很远,属于是两头不着地。
第二,项目建设指标比较复杂。
有一块约500平的环卫用地,要建垃圾收集站;还要配建38665平的政策性住房,移交给政府。
此外,地块的规划和施工都受到严格限制。地块总用地红线范围内有39687平方米涉及限建区,涉及限建区的用地须待国土空间规划批复后方可建设。
第三,项目有很多隐藏成本。
开发商要承担广深高速萝岗立交改造工程相关费用,包括改造立交、调整新建辅道、匝道、隔音降噪等等,成本很高,改造难度不小,要和高速合作。
同时,按照规划要求配建市政道路,估算造价6442万元;还要配建萝岗立交改造项目上盖景观工程,估算造价2261.7万元。
这个景观工程会成为项目的不利因素。但是,如果能搞得好,把花园整很好看,噪音控制下去,未来可期。
虽然,地块起拍价只有5777元/㎡,但这3个缺点下来,其实有很高的隐性成本,估计不会有太多房企参拍。
如果有国企来做,困难会少很多,民企见到这一堆条条框框估计会头疼。
最后总结一下地块,最大的杀招是价格,还配建小学,如果能在科学城卷出一个3万/平,甚至2字头的项目,不愁竞争力。
项目距离合生中央城、保利锦上、时代天韵的距离都不远。
在科学城核心区缺乏新供应,购买力逐渐东移看向云埔时,能分到不少流量。而且,地块周边是工业区,可能会有一定购买力。
目前,科学城外围售价在3.2-4万/㎡。
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