开发商欠外债失信 业主“办房本”遭拒

核心提示|因开发商欠外债被列入“失信企业”名单，新郑市新嘉苑小区的居民办理“首次转移登记”(即将房屋从开发商名下转移至业主名下，也就是业主首次办理不动产登记证书)这一不动产登记业务时被拒。当地不动产登记部门解释，这一做法的依据，是今年3月由国家发改委、最高人民法院及国土资源部联合颁布的《关于对失信被执行人实施限制不动产交易惩戒措施的通知》，但在接受大河报·大河客户端记者采访时，多位业内知名专家均认为当地不动产登记部门的这一做法并不妥当，也存在对上述通知进行扩大解释的嫌疑。

事件|开发商失信，业主“办房本”被拒

自今年4月底，大河报·大河客户端记者陆续接到来自新郑市新嘉苑小区业主的投诉，称自己在“办房本”时，当地不动产登记部门拒绝受理，理由是该小区开发商欠外债被列入了“失信名单”。

这些业主被拒绝办理的业务叫做“不动产首次转移登记”，即俗称的“购房者第一次办理‘房本’”。据了解，在大家从开发商手中购买房屋时，获得相应产权的流程可以简单归纳为：不动产登记部门先为开发商办理“首次登记”，将房屋产权登记在开发商名下。此后，在开发商和购房者准备好相关材料后，不动产登记部门将为双方办理房屋的“首次转移登记”，将房屋产权从开发商名下转移至购房者名下。新嘉苑小区业主目前所遭遇的“卡壳”就出现在这一环节。

5月22日下午，在新郑市新嘉苑小区，记者见到了这些购房者。据悉，受开发商“失信”而被波及的业主并非个例，在由该小区遭遇类似情况业主所组建的微信群里，群成员已达140余人。

这些业主所面临的情况可分为两大类：一部分是持有相关办件材料自行前往不动产登记部门而被拒绝办理的，再有就是前期已通过开发商递交材料，并持有不动产登记部门受理凭证，但至今仍未领到不动产登记证书的(部分业主所持受理凭证显示，从受理日期至今已超过法定办结时效30个工作日)。

此外，记者还了解到上述业主在与开发商签订网签合同及开始偿还房贷的时间基本集中在2012年、2013年。“开发商欠外债跟我有啥关系?我的购房贷款眼看就还完了。”其中一名业主对记者说。

而对于“失信”一事，记者在小区售楼处见到了开发公司一李姓工作人员，他承认目前开发公司被列入了“失信名单”，但对于事情的解决他也无权决定。而面对业主“为啥欠钱而被列入失信名单”的询问，该工作人员说：“钱要是能还上不就没这事儿了。”

调查|当地不动产登记部门称此举有政策依据

为了弄清“办不动产登记被拒”的原委，记者随同4户新嘉苑小区的业主，来到了位于新郑市行政审批服务中心一楼的不动产登记窗口进行咨询。

经预约，在不动产登记5号窗口，业主向不动产登记部门的工作人员递交了办理“不动产首次转移登记”的相关材料。

但当工作人员看到业主所持材料为新嘉苑小区的时候，直接告诉业主“你们小区暂时办理不了”。工作人员表示，此前已跟该小区的业主解释过多次，该小区办不了相关不动产业务，就是因为开发商失信。她同时表示，大家目前所持有的材料基本齐全，待“开发商失信”这一问题解决后，不动产登记部门才能受理。

当记者问及拒绝办理不动产登记的政策依据时，不动产登记窗口一名负责人给出了此举的政策依据：今年3月，由国家发改委、最高人民法院及国土资源部联合颁布的《关于对失信被执行人实施限制不动产交易惩戒措施的通知》(下简称《通知》)。

“法院也有相应要求。”窗口工作人员一边跟大家解释，一边出具了新郑市人民法院给不动产登记部门出具的“法人及其他组织失信名单”，其中载明了新嘉苑小区开发商：河南家乐置业有限公司的名字。但不动产登记部门工作人员也承认，虽然该开发商被载明于这份不动产登记部门称由当地法院出具的“失信名单”，但上述4户业主的房产目前并没有被法院查封。

在此基础上，上述相关负责人仍拒绝受理不动产登记，且对业主提出“出具不动产登记不予受理告知单”的要求也予以拒绝，并仍向大家解释：“我们不能对抗司法。”

解读|专家认为当地不动产登记部门做法欠妥

对于新郑市不动产登记部门所给出的政策依据，记者昨日对上述《通知》进行查询后发现，该《通知》的第三条载明：“国土资源部门在为失信被执行人及失信被执行人的法定代表人、主要负责人、实际控制人、影响债务履行的直接责任人员办理转移、抵押、变更等涉及不动产产权变化的不动产登记时，应将相关信息通报给人民法院，便于人民法院依法采取执行措施。”

对此，《不动产登记暂行条例实施细则条文理解与适用》等多部业内畅销书作者，全国知名不动产登记专家刘守君对记者表示，上述《通知》中只规定了不动产登记机构在为失信被执行人及其相关人员办理相应登记业务时，有将相关信息通报人民法院的责任，并没有规定登记机构不得为失信被执行人办理不动产转移登记。他同时表示，按相关法律法规、规章及政策的规定，一宗不动产如没有查封登记、异议登记等限制处分条件进行约束的，申请人所申请的转移登记就不应当受到其他限制。

对此，另一业界知名专家，福建省武夷山市房地产交易管理处副主任李炜也认为：当地登记机关对《通知》的要求进行了扩大解释。企业欠款和购房人无关，应该为这些申请人办理相关登记。

李炜同时指出，登记部门在拒绝受理不动产登记后，又拒绝出具“不予登记告知单”的做法更不恰当，他表示，《不动产登记暂行条例》明确规定：不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。“能办就受理，不能办就出告知单，目前当地不动产登记部门的做法会让办事人左右为难的。”他说。

说法|限制已签订买卖合同的房屋进行转移并不能惩治“老赖”

“对于此案的房屋而言，购房人早已签订买卖合同并支付了房款。开发商所扮演的角色其实只是‘施工队’，即便房屋现在仍在开发商名下，也不应当以开发商成为‘老赖’而限制购房人的财产进行转移。”对于此事，一位不愿具名的资深不动产登记人士说，如开发商成为“老赖”，出于惩治失信人的目的，限制房屋转移应当在预售证办理前进行才有意义，或直接对土地登记进行限制。“限制已销售过的房屋，没有任何意义，反而会伤及无辜。”他说。

与此同时，北京市京师(郑州)律师事务所高级合伙人刘果律师也表示，虽然按照《物权法》的规定，不动产权利以登记生效，在办理首次转移登记前，房屋确实仍在开发商名下，但对于此案而言，这些房屋早已于多年前签订了购房买卖合同，业主通过在银行贷款的方式全额支付了购房款，并办理了房屋产权预告登记，业主也开始进行按揭付款，上述购房人的行为已证明，购房人对房屋在实质上具备了物权的各项权能和内容，可随时办理产权过户登记，“新郑市不动产登记部门无权限制这些房屋的产权转移，拒绝办理不动产转移登记。”他强调说。

对于解决方案，刘果认为，“出于谨慎考虑，登记部门也可通过向法院发函说明相关房屋的基本情况，并请法院执行局核实相关房屋权属信息，在一定的时间内给予复函，在确定该批房屋不是被执行财产的情况下尽快给业主办理转移登记”。

但据记者了解，从开发商被列入“失信名单”至今已过去了近一个月，但截至记者发稿，记者从业主处获得反馈：仍没有接到任何部门，给他们解决问题的消息。

提醒>>>

开发商如此违规业主难拿“房本”

据业内人士向记者介绍，因开发商违规而造成不动产登记证书办不下来的情况不能一概而论，需要具体案例具体分析。如小区建成后，实际建成现状与规划指标要求中对建筑密度、建筑高度、小区容积率、绿化率等项目的要求不符，或出现“房地用途不一致”，如在工业仓储用地或文教用地上修建住宅等违法违规行为，都可能造成办不了不动产登记证书的情况。