济南青岛等重点城市一年只卖三次地 会不会影响房价?

2月25日，济南市自然资源和规划局官方网站发布消息：对于住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂活动新的政策要求，要在深刻理解、准确把握、做好研判的基础上，合理安排供地时序，科学编制实施方案，提高集中组织能力，切实保障全市房地产市场平稳健康发展。

2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》的通知。《通知》指出，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，青岛今年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

“全年分3批次集中统一发布住宅用地”不只是山东的济南和青岛，几乎是同一时间，天津、郑州也发布类似的红头文件，这验证了2月24日在网上流传的一份土地市场动态监测与监管系统通知的真实性。按照住宅用地分类调控文件要求，我国重点城市将实施供地“两集中”，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。

受新政策影响，2月25日，济南公共资源交易中心、济南市自然资源和规划局网站也挂出公告，宣布终止交易2月22日挂牌出让的南北康、白马山片区共9宗土地。

土地是房地产业的“面粉”，重点城市“一年只卖三次地”，给房地产市场带来多方面影响。

一，会不会影响房价?

记者观察认为，土地成本是房价的重要构成要素，“一年只卖三次地”对房价不会不带来影响，但整体影响会比较有限。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，在金融端建立“三道红线”、调控端建立了“一城一策”后，此次土地端政策使长效机制从源头上确立，对未来管控房价意义重大。

持李宇嘉这种观点的有一些，但记者观察认为，“一年只卖三次地”和过去“一年卖多次地”，并不必然改变土地的价格逻辑，只是卖地的次数少了而已，土地出让由“零售”改为“成批出售”，土地成本在房价构成中不会发生明显变化。而且，从长远来看，人口一直是决定房价的根本性因素，一个城市的房价是否稳定，跟这个城市的人口聚集度有直接关系。

二，“一年只卖三次地”对房地产商影响较大，房地产企业将出现明显的“分化”发展。

2月25日开盘后，地产股全线飙升，截至当日十点十五分，港股内万科企业涨超12%，融创中国涨超10%，中国恒大、绿城中国涨超8%，佳兆业集团、华润置地涨超7%，碧桂园涨超6%。观察发现，这些房地产企业都是“国内大牌”。

各个城市每年3次集中出让土地，按照2020年的供地情况，上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗，高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。

在这种“集中出让土地”的现实下，大开发商实力雄厚、人员组织充分，无疑会在集中出让土地的时刻，能够集中拿地资金，一举赢得先机。由此我们可以判断，今后在重点城市，大开发商将会唱主角，一些中小开发商将逐渐边缘化，而不得不到三四线城市谋求发展。也就是说，“一年只卖三次地”，房地产企业将出现明显的“分化发展”。当然，换一个角度看，中小开发商到三四线城市发展，也是这些中小房企的新机会，并促进三四线城市的房地产业发展。

三，“一年只卖三次地”对政府管理提出新的考验，房地产业发展的“秩序感”进一步增强。

“一年只卖三次地”，事实上限制了重点城市在土地出让方面的“随意性”，让土地出让过程更加规则化，也让土地出让时机有了可预测性，为住房供应带来稳定预期，这让土地出让增加了“秩序感”，也对政府组织管理能力提出了更高要求。各个城市集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比，对地方政府形成有效约束，引导土地市场合理运行。(周学泽)