视点！从“单向置换”到“双向赋能” 多地住房“以旧换新”行动探索特色路径

新华财经北京5月22日电（记者梁倩 钟焯）近期，全国多地密集启动住房“以旧换新”行动，呈现出模式多元化、政策精细化的新态势。数据显示，今年以来已有超40个城市出台相关政策，各地结合本地市场实际，探索出各具特色的置换路径，致力于打通二手房与新房的交易堵点，加速楼市去库存进程。

5月19日，浙江省衢州市正式启动市区住房“以旧换新”第六期活动。本期活动计划定量收购100套符合条件的二手住房，旨在通过打通置换链条，进一步优化房地产市场供需结构，助力居民改善居住条件，提振市场信心。

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日前，广州南沙区南沙开建集团正式发布了住房“以旧换新”实施方案，首批试点收旧总额度达30亿元，收购范围扩大至广州市范围内符合条件的存量住宅，可用于置换南沙开建旗下新房。

5月13日，湖南印发《湖南省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》提出，支持“卖旧换新”，鼓励购房人、经纪机构和房地产开发企业合作提供旧房“帮卖”服务。鼓励“收旧换新”，鼓励各类经营主体收购二手房。推动“拆旧换新”，鼓励老旧住房自主更新、原拆原建，对符合条件的，由房屋产权所有人自主出资对住房依法申请拆除重建，消除住房安全隐患，提升住房品质。

“地方城投、市属国企积极入局以旧换新有着现实发展需求。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前各地国资平台存量房源去化压力较大，同时这类企业肩负土地市场托底、城市建设运营等重要职责，盘活存量资产诉求强烈，发力住房以旧换新成为必然选择。此外，国企本身承担保障房筹建任务，通过政策回收的存量二手房，可直接纳入保障性住房房源储备，实现存量盘活与民生保障双向赋能。

除了更多经营主体积极入局参与，政策层面的优化升级也为住房“以旧换新”注入强劲动力。中指研究院相关负责人表示，相较于此前落地的相关政策，近期各地推出的住房“以旧换新”举措更趋细化、更具针对性。

具体来看，模式升级，“收购转售”“拆旧换新”等模式下，参与企业类型更为多元；收购条件更为细化，如上海浦东新区明确收购房源为内环内2000年前建成，并明确面积、总价要求及收购二手房租售比要求等；收购后用途进一步扩大，如支持二次销售，用于旅居房、机关单位租赁房等；配套支持政策进一步完善，如给予公积金政策支持、明确“解约保护期”、加大补贴力度等，有助于提升参与方参与积极性，加快“以旧换新”进度。

除此之外，在房源利用层面，新政打破以往仅用于保障房建设的单一用途限制，多地政策明确支持“收购转售”，快速完成旧房收购，加速新房、二手房置换。

4月20日，佛山发布《关于组织开展首批商品住房“以旧换新”工作的通知》，通过“委托销售”“收购转售”“收购盘活”三种模式推动住房“以旧换新”，其中“收购转售”模式是房企按市场化原则，参考市场评估价与换房人协商确定收购价格，收购后进行二次销售或重新装修后销售。2025年12月，山东发布《关于住房“以旧换新”的指导意见》，其中也明确收购二手房的用途包括“再次销售”，鼓励采用“微改造+功能升级”模式，对旧房通过简单美化或全面精装等方式，完善旧房使用功能，重新销售。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，区别于定向用作保障房的收购模式，收购转售赋予旧房更大流通空间，大幅提升房企收购积极性与交易效率。房企为购房者搭建稳定资金回笼渠道，有效解决置换人群卖房周期长、资金周转慢等痛点，显著加快整体置换流程。

前述中指院研究院相关负责人表示，整体来看，去年底以来多地优化住房“以旧换新”配套政策，针对企业通过补贴、贴息等方式降低企业收购旧房的资金成本，并扩宽收购旧房的使用范围；对于换房人则加大购房补贴、公积金政策的优化力度降低购置新房门槛及成本，并放宽收购旧房限制条件，扩大房源覆盖范围，这些举措均有助于提升企业、居民参与“以旧换新”意愿，强化“以旧换新”畅通一二手链条的效果。

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