城市评估｜城市购买能力模型建立

在过去地产的白金时代，各大房企为追求规模疯狂扩张，因此并不注重城市的选择，尽快布局、达成销售目标是企业的核心追求。

然而，随着政策、市场环境的改变，房企试错成本上升，如何精打细算选择进入城市变成了各家房企的必修功课。

在此过程中，了解一个城市综合发展状况，尤其是城市的综合购买能力就显得至关重要。接下来，本文将围绕城市购买能力建立评估模型，判断不同城市的发展潜力。

01城市购买力衡量维度：收入房价比

评估一个城市客户的购买力，可以通过衡量客户收入能力及实际可购买产品的内容和档次，即构建收入-支出天平。

毫无疑问，客户的收入能力增加、产品相对价格的降低将会增强城市中客户的购买力。其中可购产品档次通过城市过去一年平均成交套均价评价，而收入的衡量则通过获取客户的真实收入。因此，我们给出城市购买力的衡量基础——房价收入比。

收入-支出天平，购买力组成部分图

通过CRIC市场顾问系统，可以获取各能级城市地产成交数据，包括近一年城市成交套均价在内的市场住宅供求端的户型、量价数据等。

某城市近1年一手住宅成交情况图

数据来源：CRIC市场顾问

而客户真实收入往往因为各种原因难以获取。接下来我们将着重讨论如何衡量客户收入，并基于客户真实收入结果进行城市购买力的计算。

02客户收入衡量：行业薪资

一般来说，衡量城市整体客群收入的方法，以抽样+问卷采集及城市宏观数据为主。然而以上方法会遇到行业应用性一般、客户隐私保护等问题。

经过CRIC的研究，我们针对地产行业提出了全新的收入衡量方法：以行业薪资为基础的城市客户收入衡量法。

某招聘网站城市招聘信息整理

通过整理招聘网站中不同城市/岗位的招聘信息及对应薪资，确定城市不同行业各自的平均薪资水平，并以宏观数据中从业人口比例、城市各细分行业GDP、行业薪资差异等因素，确定城市客户收入组成比例，运用加权平均法计算城市平均客户收入。

客户购买力评估因素图

03客户收入及购买力计算模型

客户收入的计算方法以各行业从业人口占比及对应薪资水平为依据，其中城市行业分类参考《国民经济行业分类GB/T 4754—2017》，包括三大产业、19个细分行业。

选取城市2020年基本经济发展情况图

计算公式如下：

客户收入=∑(行业从业人数占比*该行业年平均薪资)*调整系数

城市购买力=成交套均价/客户收入

部分城市中多数行业薪资水平在1年内变化幅度不大，且不同职位、工作年限带来的收入差距对平均薪资计算结果影响不大，因此现阶段计算中不考虑调整系数的影响。而根据公式我们可知，计算结果的数值越大，城市客户购买力越低。

04购买力计算：部分城市结果参考

根据上述计算公式，结合城市能级、发展现状，选取长沙、岳阳、洛阳三座典型城市进行购买力计算，并获取相应城市2020年各行业从业人口比例及行业薪资。

选取城市2020年基本经济发展情况图

以城市各行业从业人员数量占比为权重，招聘网站对应行业平均薪资为基础，加权求和城市客户收入，进而计算城市购买力。

城市第三产业从业人口占比图

城市各产业从业人口占比图

城市客户收入计算

城市购买力计算结果显示数值越大，购买力越低。购买力排名：岳阳>长沙>洛阳。

小结

从计算结果中我们可以发现，发展程度高、GDP总量大的一二线城市拥有较高客户收入。然而，该类城市成交套均价的增加，抵消了客户收入的优势。因此，部分一二线城市内客群的总体的购买能力将会弱于三四线城市。

未来，我们会将购买力模型推广至其他城市，对全国城市的购买力进行评估，比较不同城市的购买力差异，并挖掘购买力与城市产业结构、产业发展之间的深层联系，为房企未来城市进入/城市深耕战略提供决策依据。

END

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客研专题研究

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封面图片来源：Pexels

关键词： 经济发展 一个城市