魔幻！西安新房涨幅全国，二手连跌5个月，背后的真相是……

2016年后，西安楼市令人津津乐道的，就是房价连涨60多个月。

一路上扬的房价让上车早的几乎都实现资产翻翻，持续观望的只能望房兴叹。

不过，最近各方市场数据却令人迷惑。

PART 1

迷惑一：70城数据，新房领涨，二手房下跌。

前两天，国家70城房价数据公布，西安的新房、二手房却让人有点看不明白。

注：数据来源于国家统计局官网

从上面这个图可见：2021年11月，西安新建商品住宅销售价格环比指数连续上涨68个月，2021年12月首次出现下降，1月份持平，但2月份环比涨幅却高达1%，领涨全国。

二手房在经历去年两批次指导价后，终于在去年10月份开始环比下降，今年1月份持平，但2月份继续环比下跌0.3%！

数据可以说是扑朔迷离，新房涨价，二手房持续下跌，在金三银四前，这究竟意味着楼市要回暖了，还是会继续横盘？

PART 2

迷惑二：新房、二手房成交量暴增？

单纯的价格环比变动已经难以直接反映市场现状，我再来看看机构统计的新房、二手房成交量价。

根据天正顾问的数据，2月份西安二手房成交3113套，环比上升620%！

但同比去年2月下降27.2%，此外，价格其实也是环比下降5.83%，说明二手房当下的情况就是降价走量，而且依旧没有恢复到去年同期水平。

再看新房的成交量价变化。2月份整个大西安成交量环比增长148%，而且同比去年2月增长57%，但成交均价（15404元/㎡）环比下跌3%。

发现没有，新房的机构统计数据和70城数据出现了背离！这应该是数据统计口径的问题：

70城数据统计的是行政范围，机构统计的包含西咸新区等区域的数据。合理的解释是：

西安主城区的新房价格在高地价下，房价涨幅不小，但西咸新区等外围区域成交价下降。

PART 3

疑问：西安楼市的市场现状究竟如何？

基于前面的分析，可以对当下市场得出三点结论：

一、从成交量看，西安自疫情后，新房、二手房成交量都有所回暖。

新房主要是网签数据滞后，二手房主要是基于1月疫情的低基数，市场尚未完全回暖。

二、从价格来看，二手房进入以价换量的阶段，新房主城价格上涨，外围区域下降。

主城区新房价格的上涨主要是大量高地价改善项目带来的，外围区域的降价则和去年限购范围扩大到能源金贸区、沣西部分区域相关。

三、从新房和二手房价格关系看，二手房现在均价反而比新房低，二手房在近半年的下跌后，目前价格水分已经没有多少。

以大明宫板块为例，最近推出的新房，1.9万起的毛坯价加上装修包基本就在2.2万了，而周边的次新房（没有指导价）目前均价也不过1.9-2万。

PART 4

从上面市场现状的判断来看，西安接下来很可能进入横盘通道。主要基于以下三个原因：

一、从全国看，对房地产的定位和预期已经改变。

当下房地产对经济的“负外部性”已经大于正外部性。坚定看涨和投资的已经不多。预期一旦形成是很难扭转的，包括前两天中央金融委的利好其实也更多是托底作用。

二、从城市看，西安发展从“高速粗放期”转向夯实。

过去5年，西安优先发展的是城市基建、人口吸纳，这个过程是立竿见影的。

但接下来，西安都市圈的整合，秦创原、高新三期招商引资的落地以及产能形成，居民收入的快速增长等都是一个缓慢的过程。

三、从楼市看，西安新房、二手房高速发展期已过。

当下西安新房改善化已成定势，其客户基本都是二次置业，而二手房主要容纳大量首次刚需置业，当下二手房流动性降低也会限制新房成交规模。

PART 5

面对这样一个“横盘”的市场，作为购房者，应该何去何从？

当下的横盘依旧建立在西安新房供需依旧紧张的基础上，尤其是主城区还是供不应求。

此刻的横盘其实反映的是：房还是缺的，只是购买力不足，但即便缺房，大家也冷静了，不至于出现前两年，新房摇不上，二手房倒挂三五千的情况。

接下来的横盘，反而有利于补城市经济、居民收入的短板，不过在供不应求下，5%-10%的年涨幅还是有的。

对于自住购房者来说，在政策鼓励、利率下降的情况下还是可以上车的。但是，整体市场的横盘微涨，也不排除部分区域、产品的下跌，这也是和过去5年买啥都涨的区别。

对于业主来说，资产涨幅很可能跟不上时间的折旧，于是衡量房子的地段、房龄，进行资产优化盘整成为必修课。

对于投资来说，如果还在2套限购内，二套一定要兼顾自住改善，如果纯投资，那就是500万、千万以上身家的人群，作为资产配置的一个选择罢了。

—结语—

当下西安楼市，你是看涨还是看跌，欢迎评论区留下你的想法。

关键词： 供不应求 环比下跌 西咸新区