意外！带看1000组成交12套，西安学区房凉了？

每年的三四月份，会是名校二手房的传统买卖旺季，因为家长们为了赶上五六月份的读书报名时间，要尽量在4月底前给孩子完成学区落户。

今年，教育行业正迎来重大变革，随着“公参民”改革落地，学区房再次被推上风口浪尖。

在需求“旺盛”的季节，一些本该受“追捧”的名校二手房们，现在都怎么样了？

我们以西安关注度最高的高新曲江两个标杆区域为例。

备注：以下学区均以2021年各学校划分的学区为准，具体划分请以当年教育局公布为准，学区房仅统计学区内部分小区，仅供参考。

先来看下西安房价的标杆区域——高新。

高新区学校的教育体系，主要分为民办跟公办两大类。今年高新系部分私立学校已经开始民转公，这也是大多数购房者关心的问题。

据悉，高新国际小学（高新实验小学）、高新第三小学、高新第四小学及高新逸翠园中学要转公办，具体还要等待正式官宣。

统计时间：2022.3.16，成交、带看数据来源贝壳

想上私立学校买套学位房就行，我们今天主要看高新老牌优质公办学校。

高新五小、高新六小、高新八小、高新第一学校（九年制）、高新第二学校（九年制）。

以上学校都属于高新管委会投建直属，管理模式统一、学校之间关系紧密，教学和管理可复制性强，口碑较好，在区域内也属于热门学校。

但位置分布都在高新区成熟地段，基本没有新房，我们筛选了这几个学校的部分学区房。

从价格上看，目前这些小区的成交价差距较大，最低1.7-1.8万/㎡，最高达2.8-2.9万元/㎡。

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价格低—紫薇田园都市

这几个小区价格最低为高新六小学区房——紫薇田园都市，该小区是拥有超15年房龄的大型小区，有诸多组团，带逸翠园学校学位，还有高新六小学区。

目前小区整体二手指导价为16593元/㎡。小区目前无学位的房源成交均价是1.7-1.8万/㎡，带学位的房源成交价基本在2-2.2万/㎡。

不过小区目前带的中学网传会转公办，如果官宣，相信对小区的房价大概率会有所影响。

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成交好—中铁缤纷南郡

从成交来看，这几个小区中仅1个小区成交超10套，为中铁缤纷南郡小区。

高新五小加上高新三中的优质学区，可以说是高新目前最优质的公立小学之一，据中介反馈，小区一个月带看上千组客户，排在高新前列。

该小区的二手房指导价为18619元/㎡，如今成交均价两居室最低可以在2.1万/㎡，三居价格已经从去年最高的2.6万降到2.4万/㎡左右。

就高新学区房中介说“一般高新的优质二手学区房在去年指导价出台之后有所下降，此后一直比较平稳，但成交一般。”

此外，由于高新区存在很多高新系私立名校，这也是高新学区房价格屹立不倒的因素之一。

然而高新部分私立名校或将面临“民转公”的情况，一旦转为公办，与这些名校搭配的二手房房价可能就会是整个高新下降最惨的。

曲江拥有专属教育局，专管片区内学校，区域内优质的学区目前有曲江一小、曲江二小及曲江南湖小学等优质教育资源。

统计时间：2022.3.16，成交、带看数据来源贝壳

目前一小学区内的小区二手房价都整体偏高，特别是中海系的，很多挂牌价都已超过4万元/㎡，成交均价基本在3.5-4万/㎡，整体成本较高。

相对一小一中的学区房，二小的二手房价更加亲民一些，成交价基本在2.3-2.5万元/㎡，带看量也远高于一小的学区房。

二小学区范围内，目前卖的最好的小区是神盘中国铁建万科翡翠国际，带看超千租，近90天成交8套。

小区二手房主要分超高层及平层两种产品，价格相差约7000元/㎡，与去年在售的超高层新房毛坯价格1.3万相比较，溢价一般。

就曲江一期中介反映，今年以来区域内楼盘成交价整体有所下降。

用中介的话说：“曲江的二手房价去年上半年涨上去的，已经都在下半年降回来了”。

我们以曲江一期的中海御湖为例，去年成交均价最高达4万元/㎡，降至去年年底的3.2万元/㎡，该小区自去年12月之后一直无成交。

中海御湖成交均价，图源好好选房

目前来看，2022年西安的名校二手房乃至整个二手房市场，暂时有点“热不起来”了。

原因主要有以下3点：

1、指导价之后，西安二手房市场一直处于低迷状态。尽管从去年年底开始，银行信贷方面有所放松，开年后，市场刚有回暖的趋势，又被疫情瓦解。

2、教育资源的巨大变革。主要表现为教育资源均衡化，西安这几年为了教育均衡，推出名校+，提升整体教学质量，让家长们不用再只围着老牌学区转了。

3、买家跟卖家两边观望情绪严重。

“学区房的价值”也不可能一夜之间就消失，但买房不能只看重学区，还要兼顾品质、地段等因素。

只要找到这些因素的平衡点，贴合家庭需求，“学区房”依然还可以下手。

如果一定要看学区房，也一定要注意以下2点：

1、摒弃楼龄超过10年的二手房。未来学区改革，这类房产受影响最大，优先选择周边配套完善，且房龄在5年内的次新房。

2、好学区离不开好生源。选择生源不错，适宜居住的小区去买，未来不会差。

—结语—

学区已经被绑定上太多东西，如财富增值、阶层维护……

关于学区房的神话何时能够成为一个传说？欢迎留言讨论。

关键词： 成交均价 高新五小