倒挂5000＋元/㎡，4.1万组家庭排队，西安这类房值得等吗？

进入2022年，西安的购房者，想要上车太难了。

50万+首付，6000+的月供起步门槛，透支了多少人的过去与未来。也让多少家庭把希望放在了共有产权房上。

去年，西安主城几宗共有产权房用地挂牌，极低的价格，吸引了众多购房者。比如：

未央区共有产权房用地限价8813元/㎡，周边新房1.3万+起步，

航天新城共有产权房用地限价9629元/㎡，周边新房1.5万+起步

空港新城共有产权房用地限价7360元/㎡，周边新房1.4万+起步

价格最少比周边商品房低5000元/㎡以上，作为政策性住房，其价格诱惑力足够，但是回顾西安以往的经适房、限价房，在后期增值层面却差强人意。

共有产权房究竟值得等吗？还有其他选择吗？增值空间如何？接下来，我们一起来看看。

西安共有产权房何时能入市？

在政府留言板上，关于共有产权房最多的问题就是，共有产权房的进展如何？何时能买？

网友非***咨询：大学生落户新西安人，共有产权房规划实施3年来一直未有最新进展，作为适婚年龄青年，资格申请合格已经2年至今未有任何信息，西安房价与收入不成正比，共有产权房是否及时入市销售？

针对网友关心问题，西安市住建局给出回复： 共有产权住房用地由各区县、开发区供地，采取招拍挂方式供应，市场化运作，企业和其他机构投资建设。

由于受土地市场影响，截至目前，发布挂牌公告共有产权房宗地共6宗，其中，3宗流拍、3宗成交。成交的3宗、共140亩（航空基地1宗40亩、曲江新区1宗78亩、鄠邑区1宗22亩）。可建设共有产权房约3300套，目前，正在进行前期手续办理。另外，西咸新区64亩共有产权房项目已开工，可建设1000套。

目前开发企业参与共有产权住房积极性不高，区县、开发区将结合实际情况确定建设计划。

从官方回复来看，西安目前共有产权房可建设规模约4300套。但轮候库排队的已经有41180组，明显供应不足。

主要是疫情导致开发商不愿意拿地，也正是因为申请的人越来越多，但供应不足，所以2021年10月31日，西安市住建局发布通知暂停共有产权住房购房资格审核。

作为刚需福音的共有产权房，从诞生之日就一直被备受关注，如今，还未启动销售，仅仅是在拍地阶段，就宣布暂停申请，短期内买到的机会，也是相当渺茫了！

共有产权房性价比如何，还要等待吗？

回答这个问题，就不免要纠正下关于共有产权房很多人的误区：是不是除了价格低外，位置特别偏，产品一般，未来不好卖，没有资产属性。

共有产权房属于政策性住房，产权上为政府和个人共有，销售价格应在同时段、同地段、同品质商品住房市场评估价格的50%-80%”。

购房人只需出钱购买个人所占份额的产权，政府产权份额“按照市场评估租金的70%向代持机构缴纳租金”。

从地段上配套来看，去年出让的几宗共有产权房用地，从高新、曲江、航天、未央、港务区都有，也都位于主城区，交通便利。

从产品上来看，虽然目前产品都没出来，但从2.8的容积率来看，比2017年以前不少新房容积率都低，90㎡为主的中小户型也能满足首次置业需求。

从资产流通性来看，当下对共有产权房的限售是网签后5年，从限售时间来看，和商品房一样。

最大的影响是，5年后卖的话必须一次性把政府产权部分赎回后变更为商品房。其产品虽然比以往的经适房、限价房要好，但平均90㎡的中小户型，决定了后期买家，也是刚需客户，购买力有限，并且和大量二手房形成竞争，增值潜力较弱。

但综合来看，主城的共有产权房都在主城核心，50%-70%的价格享受商品房的城市配套，尤其是教育配套。流动性和商品房相差不大，这个性价比显然是非常高的。

而轮候库里等待的家庭，基本都是刚需。以4.1万组家庭，4300套房子来说，中签率大概在1/10，其实比不少万人摇的项目中签率要高。

考虑到需要等候的时间长，而且大概率会要求工作地和房源地对应，而且顺序最好是房源数量的前2倍。

这种情况下，建议有资格的、排序靠前的、不是特别着急的可以考虑继续等待，对于其他，以当下共有产权房的供应节奏，可能就得考虑备选方案了。

除了共有产权房，还有其他选择么？

共有产权房遥遥无期，商品房价格不断抬升，对于无力购房的人来说，还有哪些选择呢？

除了二手房、限制条件更多的限价房、经适房外，对于大多数无房群体来说，尤其是城市新青年来说，保障性租赁租房或将成为最大选择。

近期，西安发布2021年工作回顾时，提到过去5年，在落实“房住不炒”要求，大力发展保障性租赁住房，多渠道筹集房源2.2万套（间）。

而今年2月11日，市住建局对外发布《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》，明确将加快发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，力争新增保障性租赁住房达到30万套（间）。

也就是说，过去五年筹集了2.2万套，但未来5年要筹集27.8万套，翻了十几倍！

做个对比，西安过去两年，新房住房年均销量也不到10万套！

可见，在商品房刚需购买力都透支差不多的情况，保障性租赁住房将成为解决城市新青年、中低收入家庭住房的重任。

从分布上看，未来保障性租赁住房的选址，也主要考虑过去五年新增人口的分布，结合新区的产城融合，强化公共交通导向的TOD模式，充分利用现有公共配套服务。

▲十四五西安各区保障性租赁住房分布

▲十四五西安各产业带保障性租赁住房分布

当然，保障性住房实现真正的足够同权，还需要较长的时间，特别是优质教育资源始终稀缺，不过在西安这几年大力发展教育的背景下，基础教育还是能保障的。

对于很多年轻人来说，保障性住房将成为过渡性选择，暂时也没有教育资源的需求，在经过几年过渡后，再进入商品房市场。

这也意味着：未来商品房市场会逐渐萎缩，高端改善市场成为商品房主流供应。小户型刚需房源会逐渐失去投资属性。

未来，房住不炒，将由保障性租赁住房的大规模供应完成最关键一环。

END

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关键词： 共有产权房 共有产权 大力发展