根据中原地产研究院统计数据显示,2022年以来,全国已有近70个城市“松绑”了楼市调控政策。福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等城市已接连发布楼市新政。近日,强二线城市的“课代表”苏州和南京也相继松绑楼市。
显然,不少城市,已经打开了“救市工具包”,只是救市的力度有大有小。主要包含降低首付比例、调整限购限售、提高公积金额度、给予购房补贴、放松落户限制等内容。
正如部分业内人士所说的,当下不少城市的楼市形势已非常严峻,迫切需要政策调控来刺激楼市。
为什么这些城市急了?接下来楼市还会有哪些新动作?西安接下来是否也会有跟进动作?
昨天(4月12日),在2022观点年度论坛上,奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强先生发表了《明日之后》的演讲,我们来听听他的观点。
01
3成多房企正在爆雷
* 据各类统计,目前行业正在爆雷接近30家。
也就是说,正在暴雷的房企,接近整个行业销售的2成左右。
而且,还有一些房企接近在爆跟不爆之间,如果把这些“边际性”的算上,事实上真正行业爆雷的企业应该有36—37家,应该占到整个行业的3成多。
3成多房企暴雷,这是什么样的概念呢?再来看销售数据,国企类的销售额能够占到四成左右,民企销售额占到六成左右。
也就是说,民企正式爆雷已经接近一半。
02
大部分城市放开限购限贷政策
可预见的是,在未来一个月左右应该会有除1线、极少数1.5线城市以外,大部分城市都会放开限购、限贷政策。
现在像福州、哈尔滨、郑州、兰州这些都已经出了类似的政策,这两年苏州跟南京都有局部放开,苏州跟南京是比较有代表性的,因为这两个是1.5—2线里面比较重要的城市,所以后续可以期待2线城市,甚至1.5线城市在限购方面会放开。
政府在土地方面也会有一些更有利的政策,比如说限价,土地垮支付方式。降低降准,在按揭开发贷发力补充流动性。
甚至未来一个月,我们觉得预售资金的监管应该包括局部性的放开一些,因为这个东西属于不放开严格性很少有地产公司能够存活下来。
长期来看,像金融稳定基金也在进行当中,而且这两天得到的信息,政府在退税方面也在加强,最近有不少房企应该都有收到政府的一些退税。
比如说那个项目之前是亏损了,可是他提前交了很多土征税或者其他税收进去,以前是拿不到,现在都有一定程度的返还,所以估计在未来一个月会出现非常猛烈的救市政策。
03
未来国企或成为市场主导
这对于房企来说,尤其是民企是非常困难的一个情况,我们为什么比较悲观的,也就是陆续会有一些民企爆雷,因为实在是未必能撑到那个时候。
去年下半年跟今年是海啸式的供给侧改革,大量的民企会退出市场或者被淘汰出去,这可能也是政府想去杠杆、去泡沫的手段,这也没有办法。
另外国企跟城投会成为整个市场的主导,明年之后大概国企跟城投会成为整个市场销售的主导力量。
以前民企占2/3,可能以后国企会成为2/3。
最后说一句,民企也没有必要非常悲观。
因为房地产本身就是一个周期性行业,有时候各领风骚三十年,前二十年可能是民企大行其道,这几年可能是国企或者城投,但是过几年以后整个行业找到新的平衡以后,民企生命力又会焕发出来。
所以我个人觉得没有那么悲观,只不过在这一段时间,中短期会有大量的民企被淘汰,而存活在之后事实上又会焕发出新的生命力。
虽然松绑楼市是今年的大势所趋,但对于西安而言,却又不同。
目前,救市的调控政策基本还是出现在2线和1.5线城市,而像西安楼市其实还没有到救的地步。
从西安楼市近期来看,今年“金三”的西安楼市成交量相较于2月有所上涨,但不算高,且存量套数在不断增加。
而从房价来看,与多个城市对比能看出,作为新一线城市的西安人均工资仅有5826元/月,而目前的房价是13971元/平米,也就是说将近3个月的工资才可以购买一平米;而相对于长沙、佛山等新一线城市来说人均工资基本都在6300元/月左右,房价为1300元/平米左右,幸福指数远远大于西安。
随着西安第五个都市圈的尘埃落定,以及人口不断增加,西安作为都市圈的核心城市,经济在不断发展增高,能吸引到的人口肯定也会随着城市发展不断增加。城镇化的驱动下,西安的住宅需求已经逐渐从“有没有”向“好不好”进行转变,尤其是之前的刚性住房需求、和中等收入阶层开始萌生改善需求。外加上西安目前首套房贷利率基本为5.2-5.7%,二套房贷利率为5.5-6.0%。以及放款条件有所放宽的情况下,或许将会催生房地产行业的下一个黄金风口期。
然而,即便有新的调控政策,松绑力度也不会很大。
但是对于购房者而言,整个市场的买房环境会更好,比如利率降低、放贷时间加快等都会让购房者享受到利好。
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