警惕！房企盯上社区，你家物业费又要涨了？！

房企的动向，向来是楼市未来走向的风向标之一。

PART 1

这段时间以来，房企最大的特征就是遭遇流动性危机。

某种程度上，也反应高歌猛进的楼市，这一次终究是疲了。

即便当下从银行，到地方政策针对楼市一再松绑，但只要有住宅供需总量基本平衡、居民负债高这两大因素，就制约了房地产扩张的空间。

所有的松绑政策，在此刻，更多是针对经济的托底，是为稳定服务。但另一方面，房地产的流动性危机，正在引发物业领域的大洗牌。

2021年开始，物业行业的收购已经愈演愈烈。中指研究数据显示，2021年就有36家物业企业涉及并购，相关交易77宗，交易金额362.5亿元，相比2020年交易总额大幅增长243%。

而2022年刚开年，物业并购案更是频频上演，仅1月份就发生了4起并购案。

华润万象生活收购禹洲物业和中南服务，总成交额高达33.2亿元。

还有此后闹得沸沸扬扬的合生和恒大物业收购案虽然终止，但当时谈的意向交易金额更是达到200亿元。

3月29日，碧桂园服务在继去年百亿收购富力物业后，又以31.29元完成对中梁物业的收购。

而且，随着随着万物云、龙湖智创生活、万达商管陆续登陆资本市场，物业行业的大洗牌即将到来，未来的物业行业大概率是头部玩家之间的游戏。

PART2

为何当下弹药充足的房企开始大力布局物业服务？

一、抄底好时机！这两年在疫情和房企强监管，不少头部开发商都出现了流动性风险。卖物业，救地产，在地产危机的这一年里，似乎已经是行业惯例。

这时候，就可以“趁火打劫”，以较低的价格收购一些优质标的。

二、盈利增长点！这两年，楼市明显进入了存量时代，住宅开发速度放缓房地产企业也需要寻求新的增长点。

放在以前，如果和卖房相比，物业的营收简直像是“鸡肋”。

但房企转型之下，过去20年房地产单纯靠周转资金、扩大规模来盈利的时代一去不复返了。这种情况下，与其跨行，或者去不擅长的产品领域去厮杀，作为房地产之间关联的物业服务显然更顺手些。

而三方面的因素决定了，物业服务将成为房企新的增长点：

一是规模。一些大房企的在管项目，是多年所开发累积的项目。当并购后，则会产生更多的在管物业面积。

二是需求。随着大家生活水平的提高，对物业服务的水平会从最开始的基础服务不断提升，这些需求会催生新的服务和盈利空间。

三是周期。和买房是一锤子买卖不同，物业服务是一个长期的需求，会不断产生稳定的现金流。

PART 3

房企的风向，也和大家的日常息息相关。

疫情期间，大家越来越能感受到不同的社区提供服务内容差异巨大，费用也各有差异。

比如一些老旧步梯小区，收取费用多在0.5-0.6元/㎡/月，相对来说，提供的就是一些进出入安保、保洁服务。在物业费、人力有限的情况下，社区绿化养护、公共设施维护的精力、服务则会捉襟见肘。

而收费较高的小区，按目前西安实施一费制后，电梯小区最高收费2.2元/㎡。相对来说，在日常门管理、保洁服务、绿化养护管理、公共设施维护等层面的服务能级有所提升。

图片来源网络

但一些大社区，在碰见疫情后，面对大规模的核酸检测，组织管理有待提升。

从其他城市来看，物业服务的收费，也有比西安高的，比如广州一级物业2.8元/㎡/月，武汉3.2元/㎡/月。

此外，这两年，新房在物业服务内容和费用上，也都做出了新的突破。

费用上，基础物业费外不少都加了增值服务费用，每平米每个月额外0.7-1.5元不等。这部分属于市场调节价。

内容上，也会包含一些会所生活服务，如健身房、业主餐厅、KTV，洗车洗衣、快递服务，或者楼栋管家、智能机器人等。

这些内容和差异背后，是不同的生活品质，也是房企布局物业的方向和业务增长点。

PART 4

这些服务和当下不少新房提出的园林体系、社区邻里空间等相结合，某种程度上，也见证着房地产从产品向服务的转型。

房子从单纯的居住便捷、舒适，开始去追求物质基础上日常生活的品质、社区文化、邻里关系等。

如果并购后，依托此前的标准化服务，进入到之前大量物业口碑一般的小区，提升物业服务品质，即便提高物业服务费，也未尝不是一件好事。

毕竟，物业服务不仅和生活品质直接挂钩，也关系到资产的增值保值。

在西安，物业口碑较好的有万科、融创、中海、龙湖，本土的经发、高科等，这类开发商的楼盘早年期间的新房售价，其实与同板块的其他小区相差不大，但经过时间的考验之后，二手房的价格，却呈现着巨大的差别。

比如城北片区的白桦林间小区（经发物业），2017年新房售价0.85万/㎡，现在二手挂牌均价已经高达2.2万/㎡，与之一路之隔的鼎正大都城（陕西宏府物业）同年卖0.65万/㎡，二手房挂牌均价却只有1.6万/㎡。

我们可以明显看出，虽然当时的入手价格只差一两千，但现在二手房的差价已经高达五六千，想想一套100平的房子，差的可是五六十万了！

从物业行业的发展来看，过去很多年，服务一直停留在较低的水平，很多时候提供的只是基础的服务。物业和业主之间，日常也缺乏互动，业主对物业不满，甚至对立的情况非常常见。

而无论是增值服务，还是社区邻里关系，都对物业服务提出了更高的要求。

比如社区文化氛围、邻里关系的建设，落地到日常中，不是单纯的园林体系中融入文化细节，不只是社区里的图书馆、书籍漂流岛、亲子游乐场、养老中心。

而是在这些场所上填充的内容，比如定期组织读书会、运动比赛、亲子活动游戏、健康讲堂等。

我们也期待，随着存量时代到来，我们对房子的需求，随着房企转战物业后，不断回归生活，营造更好的社区文化、邻里氛围。

END

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